总体来看，近年中国人口流动略有减缓，人口迁徙出现局部结构性变化，受政策和经济分化影响，京沪、东北三省和天津、江苏、福建、山东等地区人口增速放缓，而保持较高经济活跃度的广东、浙江等发达地区和河南、四川、安徽、广西等经济复苏的中西部地区具有较强人口吸引力。此外，与三四线城市相比，二线城市人口吸引力仍然保持较强优势。未来城市化进程将向城市群方向发展，经济快速增长的城市群可能成为房地产市场发展的潜力地区。

　　长期来看，影响房地产市场发展的根本因素是人口变化，其中既包括总量的增减，也包括人口跨区域的流动。由于人口总量难以在短期内迅速改变，人口变化主要缘于城市化带来的人口流动。各方机构已经多次论证并形成共识，推进城市化将带来房地产需求。受技术水平提高的影响，农业劳动力需求迅速降低，农村出现大量闲置人口，随着工业化的逐步推进，工业企业向城市集聚趋势明显，为寻求更好工作机会，农村人口开始向城市转移，在人口红利与收入提升的刺激下，城市住房需求也随之被带动。

　　除城市化导致的城市人口增长带来的住宅建筑需求外，随着居民收入水平的提高，改善性需求也是居民住宅需求增长的主要来源。随着城市化进程的逐步完成，改善性需求可能超过首次购房刚需，对房地产市场的影响逐渐增大。

　　六、总结

　　2010年国内人口红利出现拐点，国内城市化进程已逐步由第一阶段过渡到第二阶段。人口劳动年龄一般为15-64岁，根据国家统计局公布的数据，15-64岁人口占总人口比例在2010年前后出现拐点。以此比例计算，国内劳动人口的增长速度在同期出现转变，由快速增长阶段转变为增速放缓阶段。

　　如上文所述，中国的城市化进程是支撑房地产市场发展的根本因素，当前国内城市化进程已由第一阶段过渡到第二阶段，未来随着城市化增速的进一步降低，“分化”或成为未来中国房地产市场发展的。

　　摘要

　　（二）通过城镇人均合意居住面积估算未来房地产建设需求

若假设房地产市场的折旧率为3%，以此计算城镇人均居住面积如下：

　　除人口流动带来的住房需求外，随着收入增长，改善性购房需求也将增加。通过人均居住面积的变化来预测未来商品房需求。2030年预计国内人均居住面积将达到26.20~34.93平方米，对应商品房需求缺口约为85~177亿平方米。2017年商品房销售面积为14.48亿平方米，对比观察，若以26.20平方米的下限估算，则国内房地产市场难以长期维持2017年商品房销售水平。若以34.93平方米估算，房地产销售仍可以以每年3.76%的水平增长。这意味着即使在比较乐观的估算下，潜在的商品房销售面积增速相较于过去20年的高增长将会有较为明显的下滑。

　　（一）国内城市化继续推进，房地产市场发展存在空间

　　长期来看，城市化是决定房地产市场发展的根本因素，受人口红利逐步消褪影响，当前国内城市化已经由各城市快速集聚的第一阶段过渡到城市间人口集聚效应出现差异的第二阶段。