一、住房改革以来房地产市场快速发展

（责任编辑：马金露 HF120）

　　（一）随着收入的增长人均居住面积不断提高，但统计局数据可能存在高估

　　回顾各国城市化的发展历史，快速城市化预计在70%~75%的水平完成。此阶段过后，各国城市化增速明显降低，部分国家城市化进程基本停滞，此后经过20~30年的时间，各国再迎来第二波城市化进程。

　　一般而言，快速的城市化进程包含两个阶段，第一阶段，人口从农村向城市转移，不同规模城市的人口均在扩张，此阶段各城市的集聚效应是普遍的、无差别的，类似大水漫灌迁入，无结构性差异。第二阶段，人口从农村向城市转移力量减弱，不同规模城市的人口增速出现差异，此阶段各城市集聚效应分化，人口继续从农村向城市迁移的同时，三四线城市人口也在向一二线城市流动。

　　当前城市化力度边际减弱，各地区人口吸引力出现分化。经济水平领先的一线城市未来仍将保持持续的人口流入态势。随着区域的发展，杭州、武汉、成都等核心二线城市的人口吸引力也在增加。受经济增速较慢影响，三四线城市的人口流入将逐渐降低。受政策导向与经济发展情况的影响，未来国内城市群效应将更为明显，核心城市群将成为房地产市场发展的潜力地区。 

　　综合前人研究成果，本文将人均GDP（以美元计价）和人口密度（单位土地人口数：单位：人口数/平方公里）作为解释人均合意居住面积的变量，通过选取了同一时间节点上（根据数据可得性，样本选取时间点定为2009年）的12个国家及地区的人均住房面积、人均GDP和人口密度数据进行回归拟合，回归结果如下：

　　计划经济时代中国并没有商品房市场，房地产开发主要为企事业单位建房，用于福利分配以满足职工居住需要。1981年，国内在深圳（楼盘）和广州（楼盘）开始进行商品房开发试点。1992年邓小平南巡，认为开发区的经验值得推广。随后全国房地产开发兴起，海南（楼盘）地区出现严重的地产泡沫。1993年政府开始宏观调控、收紧银根，海南泡沫破裂。此后房地产定位为国民经济的支柱产业，在调控与放松的循环中不断发展。

　　若假设房地产市场的折旧率为2%，以此计算城镇人均居住面积如下：

　　长期来看，房地产市场需求对判断未来房地产行业走势至关重要。一般来说，房地产需求分为两类，一类是房地产的居住需求，一类是房地产的投资需求。当短期供给不足时，缺口将导致商品房价格上涨，而房价上涨带来的“羊群效应”又吸引投资需求，两类需求叠加可能导致房地产泡沫。根据日本的经验，在城市化未完成之前，即便商品房价格存在泡沫，市场风险也仍然可控，这是由于城市化带来的刚性需求成为托底市场的重要力量。因此，判断未来房地产行业的走势，关键在于回归对房屋“居住属性”需求的研究。通过一系列的测算我们发现，以目前商品房销售面积为基数，未来商品房销售增速难以保持高速增长。从长期来看，虽然国内城市化还有一定空间，人均居住面积也有改善的条件，带来的刚性需求仍将对房地产市场有所支撑，但是房地产全面建设的“黄金时代”已过，未来区域分化将更为明显。

　　1998年成为市场发展的分水岭，国内实施住房制度改革，房地产迎来黄金发展阶段。以1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，房地产市场迅速发展。2008年在全球金融危机的影响下，房地产市场受到明显冲击，但2009年在降低首付比、低利率等政策刺激下房地产市场迅速恢复，但由于投资过度，商品房库存快速上升，此后房地产市场在调控与放松中循环发展。2015年受去库存政策与宽松货币环境影响，房地产市场再次迎来快速发展阶段，库存迅速下降。2017年至今，在“房住不炒”政策指导下，房地产市场延续严监管态势。

　　不难发现，无论是住建部的宏观统计方法还是统计局的微观抽样调查方法都在一定程度上高估了人均居住面积水平。微观抽样调查方法抽样调查的对象是拥有住宅的人群，然而在城镇中还有较多人没有住房，在计算人均住房面积时不能把没房的人排除在外。但即使采取宏观统计计算的方法也存在一定的问题。观察人均住宅面积的计算方法。人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积/居住人口（居住人口是指报告期末与住宅统计口径一致的、当地公安部门统计的户籍人口。）通过计算方法可以发现，国内指标分母选用为城市户籍人口而非常住人口。城市化带来的大量城市常住人口并没有纳入统计指标中去，但常住人口却仍有大量的购房需求。