十九大报告指出，要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，根据规划与当前区域经济发展态势，未来京津冀城市群，以上海、杭州（楼盘）等为核心的长三角城市群，以广州、深圳为核心的珠三角城市群，以武汉为核心的长江中游城市群，以成都、重庆为核心的成渝城市群可能是未来房地产市场发展空间较大的潜力地区。

　　假设国内新旧动能转换进程适中，经济增长依然延续“L”型走势，根据新增劳动人口的走势变化，则我们认为经济增速在短期将延续下滑趋势，随后保持稳定。假设经济增速在2025年将匀速下滑到4.5%的水平，随后稳定在4.5%不变，以此计算未来GDP水平。

　　目前，有关我国人均住房面积的官方统计有两组：一组来自住房和城乡建设部提供的人均住房面积统计，属于宏观数据；另一组来自国家统计局的抽样调查，属于微观数据。两组数据从不同角度反映城镇居民的居住状况。住房和城乡建设部统计的人均住房面积是根据住宅总面积除以城镇人口得到的；而抽样调查是在城镇居民的住宅中随机抽取样本，然后根据每一户的住房面积除以每户人数平均得到的。

　　虽然发达国家经历了两轮城市化浪潮，但两次城市化背后的原因并不一致。第一轮城市化主要由农村人口向城市人口转移带动，大量的人口流动将带来大量的房地产需求,此轮城市化进程非常明显，各国发展均包含此轮城市化浪潮；第二轮城市化则是由城乡人口年龄结构差异导致，此时城市化已经基本完成，大量年轻人口集中于城市，老龄人口停留在农村。年轻人口聚集保证了城市较高的人口生育水平，当人口达到年龄极限后，农村的死亡率压力开始凸显，城乡人口的增减差预计推动了第二轮城市化进程，但由于此时人口流动已基本完成，城市化进程并不能带来大量的房地产需求。各发达国家均在第一轮城市化进程中迎来了房地产行业迅速发展的时代。

　　在估算未来人均GDP时，观察新增劳动人口与实际GDP同比之间的变化，发现两者有较强的相关关系。根据宏观经济学理论，一国国内生产总值等于劳动人数乘以每名工人的平均产量，短期内劳动生产率难以快速改变，GDP增速变化更多受到劳动人数变化影响。本文以20岁估算起始劳动年龄，即国内新增人口递延20年为国内新增劳动人口。对比国内新增劳动人口与中国实际GDP变化，1991年以后中国新增劳动人口与中国实际GDP具有明显的正相关性。

　　一般来说，一国合意人均居住面积应该跟该国的经济水平和地理环境相匹配。李昕、徐滇庆（2014）利用冈珀茨模型预测人均居住面积，在模型设定上，经过线性化处理之后，居民部门的合意居住面积可以用人均GDP来表达。除此之外，郭克莎、黄彦彦（2018）认为在衡量合意人均面积时要考虑到该国的土地资源禀赋。一国国土面积禀赋反映潜在的可利用土地面积，一定程度上决定房地产市场的土地供应量，而一国的人口规模则可以反映房地产市场的潜在需求量。大国的资源流动与人口集聚的影响比较大，在一定时期内可能大幅推高少数城市的房地产市场和房价。

　　在计算人均居住面积的时候，本文的计算方法是：基年城镇住房总面积的基础上加上商品房中住宅的销售面积，减去折旧拆除面积，得出城镇住房总面积（折旧率按照2%的比率计算），再除以城镇人口，得到城镇人均住房面积。在基年的选取上，本文选取2002年作为基年，原因为2002年以前，统计局的统计方式为当年存量住房面积除以当年城镇人口，但2002年之后，统计局将统计方式改为调查问卷。

　　通过人均居住面积与预估城镇人口的乘积，2030年完成城市化进程时，若以人均居住面积26.20平方米计算，则国内商品房总需求量约为275亿平方米。以2%折旧估算的2017年总建筑面积为190亿平方米，则还需建商品房85亿平方米。若以人均34.93平方米的水平估计，2030年商品房总需求量约为367亿平方米，则还需建商品房177亿平方米。以人均26.20平方米估算，若假设未来每年商品房销售面积保持稳定，则2017年之后商品房销售面积平均每年需稳定在11.16亿平方米。17年商品房实际销售面积为14.48亿平方米，长期观察，房地产销售增速难以维持当前快速增长态势，未来下行压力将逐步增大。以人均34.93平方米估算，每年商品房销售面积以3.76%的水平增长，则2030年总水平将达到367亿平方米。根据统计数据测算，98年-2007年十年间商品房销售面积的平均增速为22.85%;2008年-2017年十年间商品房销售面积的平均增速为8.2%。这就意味着在下一个十年里，商品房潜在的销售面积增速有进一步大幅下降的趋势。