那么中国的房地产有多大的泡沫？路财主的测算比较有意思。这么解释吧，美国美联储有一个统计数据叫做Financial Accounts of the United States，其中有一张表叫做Derivation of U.S. Net Wealth，是统计社会居民和非盈利机构GCDZF持有房地产的价值，2016年一季度这个数字是25.12万亿美元，二季度是25.59万亿美元，增长1.8%。

说明美国房子也在涨，如果按照最新的汇率6.75折算下来，折合成人民币是172万亿。也就是说美国居民和GCDZF共同拥有的房产按照市场价算出来折成人民币是172万亿人民币。

我们回头算中国，中国的房地产我们可以从蛛丝马迹去抽，北京市统计局公报的数字是北京的常住人口2170万，城区1300万，郊区900万，人均住宅面积31.69，这是北京统计局的数据，相信他是真实的。我们据此绕过了国家统计部门的严密防守，得知全北京的民用住宅面积大约是6.88亿平米。

如果以6万均价算的话，，居民持有的总市值大概是在41万亿左右。换一种算法，我把城区1300万人口算6.5万/平米，郊区900万算3.5万/平米，算出来大概是37万亿，这个差距不大，这只是居民。

我们再算GCDZF，北京那么多GCDZF机关，地方全在核心地段，我是完全拍脑袋，居民的数字上乘以0.5，这样算下来，北京居民和GCDZF持有的房产，不算商业地产，按照市场价值计算，按照统计局的数字计算是62万亿人民币。

依此类推，上海总人口2415.3万人，人均居住面积35.1，上海住得比北京好一点。这样算下来，上海GCDZF这块按0.3算，这样算下来，上海66万亿。上海的房产价值比北京高一点，北京是62万亿。

用同样的方法去推深圳、广州，深圳推出来是26万亿，广州是27万亿，非盈利组织的房产均按照民宅的0.3倍估算。

这四个城市加起来是多少？超过181万亿，然而美国的全部是172万亿。这些数据来源是可信的，美国是美联储公布的，中国完全是找各个地方的统计局公布，除非统计局造假，我相信他在GDP上造假，他的人口和人均居住面积他不愿意造假。

简单的说，北、上、广、深四个城市加起来房地产价值已经超过了整个美国居民和GCDZF机构持有的房产价值。

所以你能明白我们的房地产泡沫有多大，我刚才说了GCDZF最需要的是时间，给我时间。这个泡沫一破问题太大太大了，一定要维持住，要维稳，就像复员军人回来要安排工作，不安排工作他会闹事，大概是这样的概念。发出来的这些货币实际上是GCDZF的心头之患。

A股不能放，房地产领域不能放了，哪里能放？你们告诉我还能放哪儿？这个地方，首先要大家愿意去，如果指引一个方向大家不愿意去，强逼是没有用的，钱是最聪明的，钱是用镣铐锁不住的，他必须愿意去。其次，这地方最好还在GCDZF的眼皮底下，GCDZF能把控。

哪里最合适？当然是港股资产。没人希望流到美国和欧洲去，流到香港我愿意，在我的眼皮底下可以看到。

第四，我谈谈为什么说我认为港币资产刚刚进入一个强势的长周期？

三点：

1、因为博弈结构或是政治地位、要价能力发生变化，和中央的要价能力和需求发生变化。以前香港资本市场对中央来说无足轻重，现在好了，现在我们需要有一个地方安置超发货币，最好是我自己的地盘可以看到，而且让这笔钱合理合法的过去。而香港的经济下滑，也需要支持，所以就一拍即合，这是大背景。这个池子要用多久，取决于很多因素，但肯定不是短期租用，是个长周期的开始。

2、投资者结构的变化，前面我已经讲了一些，包括港交所的周总和其他的专家都讲过，这个我不进一步不展开。投资者结构一定改变，土壤改变了，过去的游戏规则和生态都会发生改变。我还是告诉大家几个数字，截至去年底，香港海外投资者的交易量占了将近51%、52%，大陆投资占比占21.9%，美国是22%，欧洲是34%。十年之前的数字，大陆只有两个点不到，十年的时间我们变成了21%，未来深港通以后，这个比例只会越来越高。深港通有一个很大的变化，总的额度取消了，因为没有额度限制了，总额没有限制了，这等于把港股搬到了大陆，请大家一定要注意这一点，很多朋友没有注意到，其实深港通最核心的变化就这一条。

3、这里面的变化还有上市公司结构的变化。但斌总讲了很多，我也认可。过去是不堪回首的日子，很多人受伤，是不可否认的，这个情况总有变化，随着土壤的变化，投资者结构的变化、政策支持的变化这些都会发生变化，我看到上市公司结构的变化，很多公司都在过去，包括内地好公司过去。我还是以美图为例。相信在座各位女士在用美图，如果你们不用美图说明你不爱美。这是次要的，我只是想说，这个公司我真的觉得很不错，是代表中国的新经济、代表中国未来的公司，这家公司是第一家在香港亏损上市的，趟出一条新路。他的这条路趟出来以后，美团、小米、滴滴都可能跟过去，他们跟过去以后，香港才是中国互联网的主战场。

美图好在哪呢？全世界互联网用户超过10亿的有几家？8家，其他的7家你都能改出名字，google、Facebook、苹果、百度、腾讯、阿里巴巴，这些你都能叫出名字，第八个就是美图。

有次几个朋友吃饭，好多人听说蔡文胜在这，都尖叫着一窝蜂闯进房间要跟他合影。

这说明什么？说明所有人知道他，都在用他的东西，而且用得非常爽。

美图11亿的用户，扣除重复的也至少有8亿，而且全是爱美的女人，你想想这个潜力多大？美图没有说怎么变现，现在还在靠硬件赚钱，这个需要你们考虑吗？他有11亿爱美的女人会不能变现吗。

我2013、2014年的时候还在做投资总监，很多研究员去路演，都还是倒视镜的做模型思维，说微信是很有意思，用户3个亿、4个亿用户了，但是看不到他怎么变现，所以不能纳入估值模型。他们没想想，如果变现了还是目前的市价吗？还是60亿的估值吗？美图MAU是多少？是4.46亿，微博的MAU是多少？2.8亿，完全不是一个数量级。微博MAU的2.8亿支持他的广告收入是多少？我记得没错的话上半年是14.38亿，而美图是2800万，连零头都不到。你说他未来能不能变现？

我在这儿抛一句话，我不是推荐股票，他现在上市是60个亿，你们等着瞧，你看他多长时间到600亿，前面7家会员量过10亿的，最低市值是百度，自己把自己做死，但是也有600亿美金的市值。最高是苹果，6200亿美金。

投资者结构、上市公司结构我就讲这么多，美图上市时一次里程碑式的事件，是香港市场的一次自我救赎，它会改变很多东西，也会救很多东西。

四个问题讲完了，前面我说要讲五个问题。其实我前面讲的四个问题就是想说明第五个问题：很多时候选择远比努力重要。

过去15年，任何楼盘的售楼小姐给出的投资建议，都比最优秀的基金经理的建议更有价值。

人在哪里，资产配置在哪里，决定了你未来五年、十年的社会层级，选择远比努力重要。这是我为什么强调大家做资产配置，考虑资产配置，关注海外市场，关注香港，关注格隆汇的原因。

我就讲这么多，感谢大家。返回搜狐，查看更多

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