科幻小说《三体》中首次提出“升维”、“降维”的概念。

原标题：地产识维（一）丨行业降维淘汰，三大资源“钱、地、人”已成三大痛点

本系列共计十篇，第一篇将从“行业降维”启航，

而今地产企业的融资进入了历史以来最艰难时期，从机构的动向来看，银行目前基本上只做地产百强、地方龙头或白名单客户，虽然个别银行仍在以并购类的贷款（股权或物业并购）做融资变通，但主流的融资品种基本只剩满足“四三二”条件的开发贷或部分更新贷/旧改贷类的产品，融资成本较低的开发贷规模大大降低。信托在目前的强监管下，也重点关注地产融资的合规性，只对满足432要求的项目放款，不再参与明股实债的项目。企业融资难度的上升，叠加2015、2016年这一轮债市爆发所带来的集中偿还压力，企业在2018年下半年就将开始迎来偿债的高峰期，融资成为了企业能否生存下去的至关重要的议题。

招牌挂市场地价高企，也让更多企业将目光转向了非公开市场拿地，这几年并购市场交易量井喷，到目前为止也可以说是已经被挖地三尺。房地产巨头高速发展，60-70%是通过并购获得的。根据并购数据显示，2016、2017年房地产行业并购金额都突破了3000亿，连续几年维持在高位。且这几轮并购潮收购的大部分项目都是早几年拿的地，地段不错地价也不高；另一方面，被并购目标要么是要转型退出地产行业的企业，要么是有项目或土地，但体量比较小、融资渠道少、没有足够开发能力的中小房企，并购成本相对比较低。但是经历了数轮的并购高潮，之前的高性价比的土地已经逐步出清，拿到优质土地资源已经越来越困难，即使能够拿到好的土地，价格也比之前要高得多。

可能两年前很少有人能够预料，比高价土地进入开发销售阶段更先到来的是限价政策，近两年的许多地王地块并没有动工，不止是地王，近两年成交的许多地块也都属于高价地，入市的销售价格也远远没有达到当年预期的“保本价格”。但是收紧的融资环境，金融机构贷款偿还的压力，以及限价政策短期不会放松的预期，都在倒逼开发商纠正此前预期尽快入市，因此也面临着低利润甚至是亏损的风险。但即便是这样，企业在房管局全市房价统筹之下接受了能够承受的预售价格，也有可能因为周边在售项目的价格比较低，导致其去化并不理想，这两种现象都普遍存在。

人才机制的放开也带来了人才的浮躁，人才流动也越来越快，在各家都在高薪挖人的情境下，员工跳槽、涨薪的频率也越来越高，借助前两年行业东风，求职者也在不断抬高自己的溢价。但薪酬水平和激励机制不能无限上涨，当行业回归理性，如何招聘、留住和激励优质人才，继续成为对企业的考验。

人才是企业的重要资本，优秀企业也都注重内部人才的作用，所以企业在对人才的招聘、培养和激励都是不遗余力的。经过几十年的发展，行业销售金额规模已经进入十万亿，百亿以上的企业就有140多家，行业以地为核心（单一靠企业家或者少数几个高管去获取资源）的发展模式已不适用，以人为主驱动力（调用公司人才能动性）的路径才能完成全国的布局，这是行业的进步。

从行业经验上看，几十年的打磨使得一大批项目负责人和机构负责人脱颖而出，经历了几十个项目操盘的经验教训的洗礼，并在此过程中积累区域或是地方性人脉资源，这些机构负责人和项目操盘手已经在能力和资源上完成了巨大的积累，这是非常具备价值的积累。碧桂园的双享机制，中梁的阿米巴模式，尤其是最近福晟创造的业界轰动的新型合伙人机制，其本质上都是在深入挖掘这一部分人的资源和价值。

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本栏目灵感来源自 亿翰智库董事长 陈啸天

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带您一同深入解读<亿翰智库2018年度核心观点>

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从可用杠杆资金的角度来说，企业腾挪的空间已然非常有限，且因为资金的获取难度倍增，融资成本也随着水涨船高，已经有多家企业表示其融资成本从12%、到15%、18%不断攀升。

三

所以整体来说，土地、资金、人才，这房企的这三个基本生产要素，对于做传统的住宅开发业务来说，每个维度可以操作的弹性空间都是越来越小的，日子已经不复以往那般滋润。

房价在这二十多年中几乎实现了一去不回头地增长，房地产行业也一直被外界称为是暴利的行业，而事实上房企的利润空间早在不断高企的地价和建安成本中间被不断压缩；住宅开发的净利润率一路走低，现在维持在10-12%左右，2016年起由一线城市销售、房价的回暖带领才有所回升。但是伴随着一线城市突飞猛涨的房价，随之出现的就是2016年上半年那波此起彼伏、高潮迭起的地王热潮，土地市场在很长一段时间都保持着量价齐升的态势，未来这部分土地进入开发、销售，而房价依然维持现状甚至小幅下跌，随之就是对房企毛利润率的更大压缩。