近两年来企业通过招拍挂渠道获取的土地成本都不低，虽然2018年下半年以来，土地市场有所降温，我们在每月的行业监测报告中也曾指出，能够观测到土地市场的理性回归和溢价率的持续走低。但这背后，反映出来的也恰好是土地潜在盈利水平的降低，一方面是政府限价带来的价格预期在下降，另一方面则是高配建的要求和积压资本金所不断产生的利息支出在上升，可以说通过招拍挂拿到性价比高的地块已经越来越艰难。

越来越高的利息成为企业发展的掣肘，即使是加了杠杆，其为杠杆付出的成本和风险也是大大增加，况且如果再遇到融资政策收紧或者销售不如预期的情况，企业资金链紧张甚至断裂的可能性和所带来的风险要远超于过去。

除了挖掘有经验的人才，公司对于优秀应届生人才的培养和要求在其不断提高的招聘要求上也可见一斑，现在许多公司都将211/985作为硬性标准，龙湖仕官生多年以来都坚持以985硕士作为招聘的条件，碧桂园未来领袖招聘国内外名校博士，多家近两年快速发展的黑马房企甚至开始要求社招人选都得具备985/211学历。

一

行业降维乃大势所趋，在这过程中也势必会有一部分企业因为难融资、拿地能力不足、开发能力不足等原因面临被收购的处境，这是一个行业淘汰的过程，但也会是一个让行业更加健康成长的过程。近两万家房企今日大部分都需要寻找出路，但是我们始终认为行业中长期的空间仍在，企业需要走出惯性舒适区，找到新的驱动因素，拥有战略上的升维，去完成下一阶段的发展。

房企在土地端可以施展的空间越来越小，拿地风险也越来越大，企业的利润空间已然不能直接来源于地价和房价之间的差距。土地环节几乎没有什么太大的弹性，在未来或许说“面粉比面包贵”也不为过，那么企业应该从哪里去发掘其利润也是拷问企业的重要话题。

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此外并购拿地可能存在尽调不能发现的潜在问题，会导致拿地费用和开发时间的不确定，拖累企业开发周转的速度，影响其预期回报率；且公司收并购通常只能通过购买土地所在的项目公司股权，从而间接的购买土地使用权被并购，其背后还可能牵涉到股权、债权等各种复杂关系，进一步加大并购风险。

“行业降维淘汰 企业升维精进。”

但是2016年以来对于资金进入房地产行业的调控越发严格， 2016年债券发行高峰之后，房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧，加之穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等等金融政策，给业界带来了巨大的压力。曾经高杠杆也是房企经营的一大利器，只要能够卖出房子能够活下来，其结果必然是高杠杆撬动的高成长，过往几年中闽系企业尤善此道。

二

房地产是重资金的行业，拿地、开工都需要在前期投入大量的资金，加之上月广东省酝酿取消商品房预售制，随后作为先行者中山市最近推出的地块全部都要求现售。随着预售制度带来的风险逐渐显现，在条件成熟的情况下势必会有越来越多的楼盘进入现售的行列，那就意味着企业资金要占用更长的时间，周转速度变慢，对更多项目的投资开发只能借助于更多资金的撬动。

我们从

在过往的二十多年里，房企不需要过多担忧行业的需求、市场的成长，只要有土地、资金、人才这三样资本，盖起房子提供房子，就能拥有市场和利润的空间；能够深入挖掘土地、资金、人才，运营能力较强的企业更是能够脱颖而出。

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【本期互动】

目前表现为“供给少，隐患多”

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而现在，只需凭借红利就能享受高成长的时期显然已经过去，随着人口老龄化加剧、城市人口增速放缓等因素的显现，之前粗暴、野蛮的增长方式也不复存在。

在政策和宏观环境等因素影响下，土地、资金、人才这房企三要素也面临着全面失控，行业可以说是陷入“内忧外患”的局面。钱、地、人三个维度可挖掘的弹性越来越小，这和以往的惯性认知不一样了。势必会有一部分房企不能在行业降维中无法维持先前的市场份额和利润而被淘汰出局，这也迫使企业不得不去思考更多，以谋求在新的周期中重新寻找新的发展空间。

众所周知，房地产业有着三个基本要素：土地、资金、人才，每家房企都是围绕着这三个要素来做文章、求发展的。

地产识维（一）丨行业降维淘汰，三大资源“钱、地、人”已成三大痛点

2018-10-25 19:02 来源:亿翰智库 开发 /融资 /人才

人才：

亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化，

资金：

薪酬越来越高，流动越来越快

而在房地产行业中关于「行业降维淘汰」你有什么见解？

土地：

引 言

除了经验型人才，公司将选拔具备强学习能力、创新能力的人才提到了更高的位置，招聘要求的提高同样也导致了人工成本的水涨船高，很多一线地产公司对应届生都开出了15-20万的年薪。

成本越来越高，渠道越来越少

——亿翰智库2018年核心观点：