“金九银十”已来，作为“商改住”产品的东莞商业公寓率先降价，个别项目促销降价幅度高达3000元~5000元/平方米，正式拉开了东莞楼市的降价序幕。

　　最近几年，东莞商住地商业部分占比面积大，且与住宅产品相比，商业物业销售价格低、成交差，于是为了快速销售去货，“商改住”成为商业物业的打造方向，LOFT公寓、平层公寓、商墅等产品陆续出现在东莞市场上，且由于不受限购、限贷政策影响，颇受市场关注。

　　商业公寓单价比同地段 洋房低5000元左右

　　上周，东莞楼市降价在商业公寓市场进一步扩散。

　　9月初，万江的金地艺境水岸精装修公寓以1.2万元/平方米促销，降价幅度达到3000元/平方米左右。在这之后的上周，多个楼盘公寓的价格进行调整，其中包括东城中心区域的两个公寓项目，一个由原来的2万元左右/平方米调整至1.5万~1.7万元/平方米促销，另一个由原来的2.4万元/平方米调整为1.9万元/平方米。而位于万江与南城交界的新入市的商业公寓，则把价格定在约1.7万元/平方米。至此，商业公寓产品可谓在中心城区市场上完成了首轮大降价。

　　记者对比发现，降价后的商业公寓产品普遍比同地段的住宅洋房单价低5000元左右，单价和总价的差距都在进一步扩大。

　　目前，东莞楼市上的“商改住”产品主要有3种形态，按照面积的由小到大，分别为LOFT公寓、平层公寓和商墅。与住宅产品相比，商业公寓和商墅在价格上的优势都较为明显，由于建筑面积小、总价较低、实用率高等原因，颇受购房者的青睐。

　　不过在市场上，上述3种形态的“商改住”产品命运却各不相同，其中竞争最为激烈的LOFT公寓、平层公寓率先降价，价格出现分化。

　　东莞中原地产战略研究中心的数据显示，从9月已经和预计推货的项目看，公寓的供应量明显大增，且基本上全为商业公寓。接下来，市场上的公寓数量或超过1万套，整体消化周期必然拉长，后市去化压力将加剧，或导致公寓的价格有所分化，处于中心位置的公寓价格可能继续坚挺，而地段不好、户型较大的，价格恐怕会出现比较大的降幅。

　　与LOFT公寓和大平层公寓两种商业公寓竞争激烈相比，商墅产品则相对好一些，由于该类产品数量不多，总价合理，回笼资金快，或将成为未来一段时间内高价地项目“商改住”的重要方向之一。

　　“商改住”的3种形态

　　LOFT公寓

　　作为“商改住”小公寓的最常见形态，LOFT公寓以总价低、面积小、实用率高成为东莞投资客的最爱。

　　这种小公寓面积一般在18~60平方米，主力户型为一房至三房，层高为4.5米甚至更高。若将中空部分搭建成一至两个小房间，小面积商业公寓可以被改造成上下两层，实际使用率可提高至100%以上。

　　目前，东莞LOFT公寓的单价约为1.1万~2.5万元/平方米，在东莞限购政策出台后，受到投资客的喜爱，接收投资资金的流入。

　　不过，受到建筑面积小的影响，这类小公寓的居住舒适度不高，多个楼盘的小公寓产品也出现采光效果差、房间过小、居住拥挤等问题。

　　平层公寓

　　商业公寓抢刚需客，小公寓改造成三房及以上产品屡屡出现。不过，与LOFT公寓小三房相比，平层商业公寓面积大，户型结构与正常的住宅洋房相差不大，但是总价相比洋房低不少，再加上不限购、不限贷，曾经一度是限购后深圳刚需购房者在东莞最青睐的产品之一。

　　从大朗万象松湖的户型图中可以看到，该楼盘95~105平方米的平层商业公寓均为三房、两厅、两卫产品，其中105平方米的户型的入户玄关后是餐厅和客厅，面积均较大，客厅两边布置卧室，其中主卧还是一个套间，客厅拥有3.5米长的大阳台，在功能配套上与普通的住宅洋房已经没有什么差别，足够一家三口自住使用。在单价上，该楼盘近期推出的特价房低于同区域住宅洋房八九千元。不过，由于是“商改住”产品，它也有着土地使用年限仅为40年且不能迁入户口等各种劣势。

　　据了解，这种可以自住的大户型商业公寓受到深圳自住客的喜爱，在东莞楼市限购政策出台后，没有购房资格的深圳购房者多在临深区域购买大户型商业公寓自住。

　　商墅

　　与平层公寓相比，商墅面积更大，实际使用面积普遍在200平方米以上。作为商业改造的最新一类产品，东莞的商墅在市场上方兴未艾，随着前两年拍下的高价地项目陆续入市，商业部分改造成商墅产品现象将增加。

　　石碣阳光城愉景湾就推出了几十套商墅产品，记者在样板房看到，这种商墅的建筑面积约为130平方米，加上赠送的面积，样板房共打造出6层空间，地上4层，地下两层，有5个房间。该户型甚至预留了电梯位，供业主入住后改造使用。据介绍，商墅总价约为200万~300万元，销售效果很不错。由于不受限购政策影响，有不少购房者来自广州、深圳。

　　与住宅别墅产品相比，自住用的商墅优势明显。住宅别墅受到限购、限贷政策影响，同时由于面积较大，往往要首付六成。而商业别墅不受限购、限贷政策影响，外地购房者同样可以购买，同时，商业物业可首付五成，比住宅别墅更低。

　　目前，商墅已成为许多高价地“商改住”的最新出路，预计有不少项目将会打造商墅产品，如茶山的高价地鲁能公馆等。

　　你中意“商改住”产品吗？

　　可以考虑先买一套自住过渡

　　“四五十万元就可以付一套小公寓的首付，比洋房要便宜许多，自住的话，可以考虑。”东城的刘先生认为，虽然小公寓面积小，但是总价低，单价也比住宅要低，对于他这种积蓄不是很多的人来说，还是可以作为过渡型自住使用的。

　　他表示，商业产品不占购房名额，现在自己又存不够洋房的首付款，先买一套公寓自住结婚，等以后存够钱了再买住宅，是他目前的一个考虑方向。

　　他告诉记者，和他有一样考虑的人不少，小公寓对于90后年轻人来说，单身居住或者夫妻两个人住都够了，价格便宜，装修的风格也比较年轻时尚，适合他们现在的需求。

　　“等以后有了小孩，人口多了，再换一套大一点的住宅，公寓可以租出去。”刘先生说。

　　“商改住”物业是商业产品不值得买

　　不赞成购买“商改住”物业的市民认为，“商改住”物业本身是商业产品，不能入户，物业管理费、水电费都较住宅楼更高，未来转手时税费也比较高，“不值得买”。

　　东莞的陈女士认为，“商改住”物业特别是小户型公寓升值很慢，很多人买公寓会直接买一手的商业公寓，不会愿意买二手货，因此，周边的住宅洋房的单价都在2万元/平方米以上了，公寓的单价也可能还不到1.5万元/平方米，投资价值比较小。另外一方面，东莞的租金相对较低，租金回报率不高，也降低了她对商业公寓的购买欲望。尽管“商改住”物业的定价比住宅洋房要低，但是她觉得如果有购房资格，还是尽量买住宅类产品比较好。