9月30日傍晚,朋友圈被北京房地产市场新政刷屏，随后几天陆续有十数个城市相继出台房地产新政，伴随着国庆假期北方降温，市场颇有萧索之意。这一轮密集出台的房地产新政，背后体现了什么政策信号？

  【财新网】（专栏作家 万钊）9月30日傍晚，朋友圈被北京房地产市场新政刷屏，随后几天陆续有十数个城市相继出台房地产新政，伴随着国庆假期北方降温，市场颇有萧索之意。这一轮密集出台的房地产新政，背后体现了什么政策信号？

  通过结构性货币紧缩抑制资产泡沫

  现在有一种说法很流行，叫做“货币政策宽松造成了资产泡沫”，准确地说，这句话只对了一半。货币政策宽松，只是央行将资金注入银行体系，只有银行体系将资金注入非银行部门，或者说有人肯向银行借钱购买资产，才会带来资产泡沫。

  我们知道，近几个月金融数据出现了一个奇怪现象，就是大部分新增贷款都是由居民部门的中长期贷款所创造，这意味着现在只有居民部门愿意借钱买房子，因此，居民高涨的购房热情和银行资金源源不断的支持，带来了房地产销售火爆和房价暴涨。

  现在实体经济基本面仍然疲弱，监管当局无法通过提高准备金率或者加息等总量性货币紧缩来抑制房地产资产泡沫，所以通过限制购房人群杠杆能力的结构性货币紧缩来抑制房价，同样的结构性货币紧缩也发生在债券市场。其实我们发现，结构性政策是一个颇具中国特色的宏观调控政策，在西方并不多见，比如现在全世界密切关注的美联储加息，就是典型的总量性调控。之所以中国会如此重视结构性问题，是因为在几千年的历史变迁中，中国人很清楚，结构性问题才是致命的。

  中央部署，地方因地施策，个别城市“受特殊关照”

  以北京为首，这一轮房地产新政的密集出台，很明显是中央统一部署行动。但是当前的房地产市场跟过去的不同在于，当前房地产已经分化，有的地方房价涨的太快，而有的地方反而跌跌不休，因此在限制房价的政策方面，也需要各地因地施策。

  既然是因地施策，由于中央和地方存在信息不对称，也就有了地方政府闪躲腾挪的空间，因此有个别城市受到了“特别关照”。比如深圳在3月底限购限贷的基础上，10月4日又印发了堪称“自残式”限购限贷升级版，再比如南京，在3月底、8月12日、9月26日、10月5日陆续出台不断升级的限购限贷政策，这显示中央和地方博弈升级的结果。

  中央和地方博弈的原因，在于两者在房地产上的利益并不完全兼容。首先，中国的经济基本面需要健康的房地产市场，今年房地产成为托底经济的重要力量，GDP增速6.5%离不开房地产。另一方面，如果放任房地产泡沫不断吹大乃至最后破裂，则会对银行系统和整个金融体系带来严重的负面冲击，去年的股灾即是前车之鉴。而对于地方政府而言，土地是资本化的核心渠道，土地出让金收入只是一部分，更重要的部分是以土地为质押品进行抵押融资，没有资本，一切发展都无从谈起，因此地方政府对房地产风险的关注度要远低于中央政府。正是由于中央和地方博弈，才有了所谓的“夜壶”论。

  图：对GDP累计同比的拉动

  第四季度是房地产新政的观察期和评估期

  考虑到在三四季度之交的时期统一部署出台房地产新政，意味着中央对今年的经济大局已经有了相当大的把握，对GDP增速6.5%以上有较大的信心。我们知道，在中国一旦政策方向确定后，市场很难扭过政策，因为政策会层层加码，一直到达到政策目标为止，深圳、南京都是例子，北京也不例外，如果北京房价还得不到有效抑制，势必也会继续加码。所以我们很难准确地说这一轮新政过后市场会怎样，但是我们可以确信，经历层层加码的调控之后，市场最终的结果一定会是交易冰冻、房价阴跌。

  中国的宏观调控在某种意义上，更像是“中医”，大方向没问题，考虑的因素也更加全面，但是缺乏更加严谨的评估，比如本轮房地产市场新政对市场和经济的量化影响，笔者并没有见到相关分析，而这也正是笔者的担忧。本轮房地产新政的出台时机，恰逢房地产泡沫的高涨期，市场本身就蕴含见顶回落的内在动力，市场自发向下调整叠加政策抑制，可能会引发市场超调，如果本轮新政出台不久之后，又不得不重新救市的话，则是最坏的结果。

  资本市场需要有所作为

  限购限贷只是治标不治本，但是能够实现拖延时间也是可取的，中国现在问题很多，解决问题最需要的是时间，经济转型需要时间，产业升级需要时间，做大市场也需要时间，现在房地产市场逐步退居二线，资本市场则需要有所作为。

  去年股灾对资本市场造成重创，过去一年来资本市场的政策以防风险为主，但是海量的存量资本需要有个去处，银行也需要大量的融资和再融资来逐步化解不良贷款压力，国有企业降杠杆也需要资本市场。根据财新报道，证监会主席刘士余9月23日赴中信证券调研并发表讲话，讲到中信证券要做行业的领头羊，有所为、有所不为，这句话既是说给中信证券，也是说给证监会的。