下沉到三、四线城市,对开发商来说还有个利用银行杠杆的作用。“比如说,在一、二线城市里,对一些大企业来说,能够贷50亿的客户可能也不算什么,但是对三、四线城市的银行来说,可能贷10亿的客户就算大客户了,银行会给开发商一定的优惠政策。”李明说,“所以说开发三、四线城市的房地产,成本低、风险小,而且收益还比较可观,开发商何乐而不为呢?”（任磊磊 贺莹莹 朱迎雪 付玉成 孙璇 马云雪 于伟）

　　编者按

　　在这些“强三线”城市中,不光房价开始逐步上涨,开发商对于当地的土地需求也在逐步增加。

　　李明在见证了去年济南市房价的疯狂后感慨地说,“现在在济南拿地太难了。”他说,2016年6月底,唐冶五块地拍卖,楼面价高破7100元/㎡,而当时周边房价普遍在6500元/㎡。后来因开发商帝华未及时缴纳土地款而流拍。而到了2017年,这五块地再度被拿来拍卖,其楼面价已经涨至每平米12000-14000元/。

　　“不过,大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中,尤其是县域城市,以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市,它们去库存的压力特别大。”朱曙东告诉记者,强三线城市特别是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市,预计房产市场整体趋于稳定,当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬,尤其是春节之前。“预测明年整个房产市场比较平稳,平稳中发展,即便有些波动也是稳中波动,不会出现大起大落。”

　　许传明则认为,开发商加速向三、四线城市下沉,更为重要的原因是可拿的地太少了。“山东省济南和青岛是二线城市,这两座城市可供住宅的土地越来越少,政府也在收紧市区土地的释放,所以开发商只能转而向土地资源更加丰富的三、四线城市倾斜。”

　　投资回报率不低

　　杨女士在老家德州有一套房子,从去年开始她就一直打算出手。“三四线城市的房子涨得太慢了,买了这么多年才涨了几万块钱。早知道还不如在济南多买一套房子,现在肯定不是这个价。”杨女士抱怨地说。三四线房子涨价慢,需求又没有一、二线城市旺盛,房企大规模布局是否明智之举呢?

　　下沉抢市场

　　谈及三、四线城市房价上涨的原因,中国房地产业营销协会会长朱曙东指出,首先是一线城市本身的市场外溢,由于一、二线城市限购了,资金流到了临近的三、四线城市,国内慢慢出现了强三线城市,比如青岛和济南周边的城市。同时,在2015年一、二线城市价格上涨变暖的同期,三四线城市受到市场信号的传导,自身市场也在预热,内力和外力双重作用叠加下导致房价上涨。

　　记者近日调查发现,在济南、青岛这样的二线城市限购政策不断加码的背景之下,济、青周边的一些“强三线”城市房价开始齐声喊涨。与此同时,由于在济南、青岛这样的二线城市拿地越来越困难,为了“留在牌桌上”,开发商纷纷瞄准了三、四线城市的地块。　　　　　　

　　李明认为,开发商根本无需担心这个,因为三、四线城市的投资回报率更高。“比如在市区投100亿的楼盘,可能赚10亿,而在三、四线城市,花10亿投资可能赚2亿元。从绝对值上看,好像还是一、二线城市多,但实际上,三、四线城市的投资回报率更高。”

　　他介绍,在三、四线城市,投资10亿元的回报率是20%,而在一、二线城市,投资100亿的回报率仅为10%。开发商下沉到三、四线城市就不足为奇了。以100亿为例,如果算上财务成本、机会成本等,其收益差距更大。以财务成本为例,比如说企业投资100亿元中,有50亿贷款,按照目前的平均利率计算,一年的利息就高达2亿元,相当于一天要还60万元。而如果在三、四线城市投资10亿元的话,对一般的开发商来说,全额拿出来也不成问题。另外,还有剩下的90亿元可以用来做其他投资。

　　三四线城市涨价慢