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　　有人说控制管理费用增幅，会不会妨碍企业之后的发展扩张呢？从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看，这种担心是不存在的。

　　一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%，但管理费用的开支却达到了96%；万科的销售规模增幅是9.9%，但管理费用增长达到66.74%；旭辉的销售规模增长是40%，但管理费用开支增长66.74%；富力的销售规模增长了47%，但管理费用开支却超过了79.92%。

　　那么，如何做到控制管理费用，并实现规模扩张的？在政策和融资的压力下，企业扩张的战略有变化吗？

　　中南建设董秘梁洁说，之所以中南建设能低价拿地，其中一个关键原因是综合产业优势。

　　第三轮测试

　　获取项目能力

　　素以财务稳健见长的龙湖，剔除预售款后的负债率是44.28%，旭辉则是62.73%，连万科这项指标都达到46%，招商蛇口则是55.59%，连碧桂园都达到58.31%。

　　最合适的做法，还是有效控制管理费用增幅，使之和销售规模同步或略高。比如，中南建设房地产业务销售金额同比增加44%，建筑业务新增合同金额同比增加59%,，但上半年管理费用同比只增加48%，但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外，碧桂园管理费用增加了40%，但合约销售额增长了42.8%；招商蛇口的销售金额同比增长 39.86%，而管理费用仅增长18.98%。

　　梳理今年上半年的半年报，可以发现一个很奇特的现象，就是很多开发商的销售额增长幅度不大，但管理费用开支却大幅增长。

　　那么，眼下又有哪些开发商练好了内功，把别人的苦日子，变成了自己的好机会呢？

　　现金流比拼 谁有融资空间

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　　费用和增效

　　为何管理费用的开支，远远超过销售规模？

　　根据资产负债表，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元，占比仅26%，规模小于公司持有的现金，公司偿债能力强，经营风险低。考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金，没有经营风险，剔除预收账款之后的负债率（（负债总额-预收账款）/资产总额）反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%，下降10.2个百分点。

　　同样，招商蛇口也是借助综合产业优势，获得优质项目。比如，上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果，在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。另外，以蛇口为产业新城基地，公司与各地方政府合作，围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目，苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。

　　一家地产商告诉和讯房产，出现这种现象的一个重要原因，是因为公司要冲刺规模，提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司，并开设了很多城市分公司。

看全文

　　管理费用增长了66.74%的旭辉，今年1—7月增加了14个城市，增加了72个项目，新增土地储备面积955平米，大约是1-6月销售面积的2.21倍。

　　第一轮测试

　　有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近，分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时，新增土地储备的项目数量和新进入城市数量，却和旭辉接近，反映出前者有能力用更少的管理费用，实现更有效地扩张。

　　从几家房企公布的半年报看，这种担心并不存在。比如，中南建设拿地成本不高，但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市，拿地成本更是每平米只有一两千。比如，中南建设获得的安宁连然街道 ANCB-2017L003号地块，楼板价就只有1000出头；西安西咸新区的中南· 湖畔堤楼板价只有1200元/平米。虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区，但以楼板价来说，仍然是非常低廉的。

　　尽管管理费用增幅不大，但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年，中南建设新增项目80个，规划建筑面积合计1138万平方米，上半年销售面积的2.2倍，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。