前天，全国取消限价第一城来了，但是没到24小时就取消了这次解除商品房限价的文件，告诉整个楼市“我反悔了”

　　先来看看具体文件，衡阳市住建局发通知：《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。但于27日晚撤销声明。

　　撤除声明通知：

　　衡阳是继菏泽之后，放松楼市调控的第二个三四线城市，也是全国第一个取消限价的城市，2019年楼市的调控思路，住建部24日已经开会表了态，要因城施策，目的就是做到稳房价，既不能大涨也不能大跌，但是这次对于政策松绑，还是面临很大压力，所以紧急取消了。

　　从菏泽松绑以来，多地都已经陆续推出房地产松绑政策，大家可以看衡阳文件的盖章时间是12月19日，这个时间要比住建部开会时间早，这说明衡阳早就想放松楼市调控，但是又不敢顶风作案，所以19日盖了章并没有对外公布，而是推迟到昨天，经过衡阳楼市公众号公布了出来。

　　衡阳为什么这么着急？

　　今年上半年，衡阳财政支出是370亿，而财政收入只有133亿，严重的收支不平衡，在财政收入中，非税收入占地方收入比重下降至35.08%，较上年同期下降24.19%。

　　非税收收入，其实主要指土地出让金收入，也就是卖地钱，上半年这块的收入下降非常严重。

　　卖地收入下降的原因肯定是地不好卖嘛，开发商不愿意买嘛，不愿买的原因就是算不着账嘛，不赚钱啊。

　　为什么不赚钱呢？

　　政府对房子进行限价，所以取消限价迫在眉睫。

　　上图是今年前10个月衡阳房地产开发和销售的情况，今年的开发规模比去年同期增长了一半，商品房施工面积达到2631万平方米，而同期销售面积只有438万平方米，这些正在施工的房子，明年就会陆续上市，这么大的库存量，如果按照现在的去化速度，至少需要4年，库存量很大啊。

　　库存量这么大怎么办？只能放松调控，取消限价。

　　因为限价主要目的是给市场带来稳定预期，想买房的人会认为，现在限价，价格不会上涨了，早买不如晚买一会，很多人就持币观望，而取消限价之后，大家的这个预期就没有了，本质会加快刚需族的购房速度，进而快速消化库存。

　　但是就衡阳目前的状况，取消限价有极大的可能会导致房价继续下跌，原来限价都不买，放开限价开发商蠢蠢欲动，房价继续上涨，买的人更少了，有可能会加速房价下跌。

　　衡阳反悔，其他城市会跟进吗？

　　大家看上图，这是从去年到今年11月份，各地方政府卖地收入的增速情况，进入今年3季度以来，不管一二线还是三四线，土地出让金收入增速都由正转负了。

　　这会带来什么后果？

　　像深圳这样的一线城市，土地出让金占财政收入的比重不超过10%，所以无所谓，人家不靠这个过日子。但是很多的三四线城市就不一样了，因为土地收入能占到财政收入的一半以上，甚至80%。只要楼市行情不好，政府的日子就会过得紧巴巴，所以，财政紧张的地方可能会跟进。

　　但是这次调控没过24小时就取消了，也更说明政府的态度，不想让你涨，也不想下跌，所以急忙取消了这次松绑。

　　如果大部分城市调控放松后，房价会继续涨吗？

　　以衡阳为例，衡阳的商品房库存需要消化4年，属于供大于求的市场行情，库存巨大，你觉得开发商会涨价吗？敢涨价吗？

　　谁涨价谁死！

　　我相信开发商也不会傻到认为利润要比现金流更重要，更不会为了赚一个短期的差价，把整体房价抬上去，毕竟有政府监管着。

　　其实我们应该换个思维去看待调控放松，政府越是着急放松调控的城市，就证明楼市越危险，房价下跌的概率越大，衡阳就是个例子。

　　所以大家千万不要以为只要调控放松，房价就大涨，一旦大涨，上级政府的问责就马上就来了，上级还是希望明年的房价主基调还是稳，不能大涨大跌。

　　说到这，教给大家一个判断你的城市房价会怎么走的方法。

　　就看你所在的城市调控严不严，比如一线城市，限价限贷限售，各种限都用上了，力度不可谓不大，而且还不敢放松，一旦松了，房价必定就像脱缰的野马，管不住，越是这样的城市，房价上涨的动力越强，所以轻易不会放松，房价也不会大跌。

　　再比如有些三四线城市或者一些小县城，压根就没有出台调控政策，说明房价继续上涨的可能性很小，在现在的市场下，不跌就不错了。

　　像衡阳这样的三四线城市，着急放松调控的，也说明房价下跌的概率很大，但是解除调控，有可能会加速下跌，就像前面说的，限价老百姓(603883,股吧)都不着急买，放开调控如果涨价，还会买吗？

　　中国的楼市是个政策市，供需非市场决定，而是政府控制，供地规模、购买人群，价格等政府都可以调控，这种情况下，谁最知道房价会怎么走？

　　当然是地方政府，所以想判断你所在的城市房价走势，就看当地政府的动作和态度，调控放松就说明房价有下跌的风险，调控趋严就说明房价有上涨的可能。

　　房地产市场未来并非全方位放松调控。因城施策应该有限，局部刺激仍需看城市核心资源配套以及城市核心吸引力。不过，对于房地产板块，中期保持谨慎，短期可能略有活跃，仍需保持适度理性。

　　所以大家一定不要被短期的放松和开发商的营销套路欺骗了。

　　PS：你对这次衡阳“取消调控”松绑有什么看法？

本文首发于微信公众号：阿历观楼市。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑： HN666）

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