数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

　　货币松紧适度带来的效果逐步减弱，M2同比增速保持低位，社融同比增速持续下降。今年以来我国信贷规模严重缩水，社会融资规模存量同比增速超预期下滑，尤其表外融资迅速缩减，委托贷款同比增速连续5个月为负。同时，货币供应量同比增速持续在低位区间运行，松紧适度下的货币政策所带来的效果逐渐减弱。

数据来源：中国指数研究院综合整理

　　图：2008至2016年房地产贷款余额增速、个人购房贷款余额增速及居民存款余额增速对比

数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

　　图：2008至2016年上证房地产指数及成交额走势图

　　房地产业作为国民经济的支柱产业，在历年为稳定经济发展所实行的宽松货币政策节点上，相关调控政策亦处在宽松状态，利率的下调、信贷的扩容等造成大量资金流入房地产领域，房地产市场的快速发展如期而至。

数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理

　　数据来源：中国指数研究院综合整理

　　与以往信贷渠道不同的是，2017年短期消费贷大幅增长，同比扩大显著，而社会零售品消费额同比维持稳定，房屋销售额扣除个人购房贷款后的额度同比增速和短期消费贷同比增速保持较强的相关性，两者在2017年二季度左右同时达到峰值，意味着在资金严监管的背景下，短期消费贷流入房地产市场的可能性较大。短期消费贷同比增速和社会零售品消费额同比增速的背离引起了金融监管部门的关注，在2017年四季度央行限制、整顿个人消费贷，资金变相流入房地产市场的渠道收紧。

　　由上图可见，执行降准降息等宽松的货币政策，资金通过多种渠道流入房地产市场。首先从利率渠道来看，利率下降引导房地产开发贷款利率，首套房、二套房利率下调，居民中长期贷款压力缩减，市场需求积极释放。从信贷渠道来看，商业银行可贷资金增多，房企和居民可贷额度增加，房企加大投资、居民购房积极性提高。资产价格方面，随着货币供应量增加，居民投机需求旺盛，股市繁荣，资金通过股市流入到上市房企手中，并进一步传导至房地产市场。另外，利率的下降，我国货币投机空间缩小，投资者出于保值的目的会大量抛出人民币，人民币汇率承压下行，资金面临一定的外流压力，叠加房地产企业所发行的海外债需要支付相对较高的利息，对房地产市场产生一定的冲击，但影响相对较小。

　　图：2008年至2016年新增信贷规模及同比走势图

数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

　　图：2018年货币松紧适度环境中房地产(000736,股吧)资金传导受阻图

　　2008-2016年我国经历了三次货币政策宽松期，三次货币宽松释放了大量资金，M2同比增速均有所提升，房地产市场实现快速发展。

　　历年伴随着资金流入房地产领域，房地产市场呈现量价齐升态势，分别在2009年、2013年、2016年再现房地产市场繁荣景象。今年以来，货币政策松紧适度，但房地产市场调控并未放松，此次政策调整房地产受益空间大为收缩，利率、信贷、资产价格等传导机制受到限制，传统的传导机制无法再度为房地产领域顺利输送资金，利率下调预期减弱，房企融资渠道收紧。另外，此次货币政策宽松力度有所减弱，扩大内需、促进中小企业融资等为释放货币流动性的主要目标，虽然定向增加流动性对房地产市场有“雨露均沾”的效果，但是资金流入非常有限。

　　与以往相比，今年货币宽松的力度有所减弱，房地产市场调控政策也在持续深化。具体来看，相同之处在于，历次（包含本次）货币宽松政策均进行了公开市场操作，释放了一定规模的货币量。不同的是，之前存款准备金率普降，今年的定向降准减弱了货币流动性以及限制了货币流向，同时，相比于之前货币宽松伴随的降息举措，今年截至目前尚无降息预期。对于房地产来说，政府为了防范系统性金融风险以及促进房地产市场的平稳健康发展，严格限制资金流入房地产市场，市场管控趋严。

　　2008-2016年三次货币政策宽松期

　　结语

数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

　　梳理2008年以来我国货币宽松期的政策工具可以看出，三次货币宽松期均伴随着多次降息降准。2008年9-12月，我国连续4次下调存款准备金率以及5次下调存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别下调1.89、2.16个百分点。2012年，我国分别降准2次、降息2次，存款准备金率下调1.5个百分点，一年期存贷款基准利率分别下调0.5、0.56个百分点。2015年至2016年，我国分别降息5次、降准4次，存款准备金率下调2.5个百分点，一年期存贷款利率均下调1.25个百分点。

数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

　　图：2015年至2016年存贷款利率及首套房、二套房利率走势图

　　图：2008至2016年全国商品房销售量价同比走势图

　　图：货币传导至房地产领域的路径

数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

　　图：2008年至2015年一年期存贷款基准利率走势图

　　· 资金流入房地产市场，楼市进入快速发展期

　　图：2018年各月上证房地产指数及成交金额走势图

　 货币政策作为宏观调控不可缺少的一部分，其传导机制作用的高低直接决定着货币政策实施的效果。回顾历史，我国货币政策经历多次相对宽松时期，期间释放了大量资金，通过有效的传导机制大量资金顺利流入房地产市场，楼市实现快速发展。今年中央明确了2018年下半年松紧适度的货币政策以及更加积极的财政政策，在此背景下，房地产市场政策调控持续深化不放松，货币还能否顺利传导至房地产市场？

数据来源：中国指数研究院综合整理

　　· 历次宽松的货币政策伴随降准降息，货币供应量明显增加

　　回顾过去10年的发展，我国货币政策有过三次相对宽松时期，分别是2008年、2012年、2015年。2018年二季度政治局和国务院常务会议明确了2018年下半年松紧适度的货币政策以及更加积极的财政政策，货币政策向松紧适度过渡。对于房地产市场来说，政策调控持续深化不放松，下文将结合货币传导机制看以往宽松的货币政策对房地产的影响，并基于此判断本次货币政策基调下对房地产市场将带来哪些影响。