从利率渠道来看，2018年7月5日，伴随着降准措施的实施，政策利率和市场利率出现短暂倒挂，但在降准后的第三个交易日即7月8日再度回升到政策利率之上，这次短暂的利率倒挂更多地为降准后市场波动的反应并非为政策利率下调的预兆；叠加人民币承压及国内去杠杆继续推进，利率下调的可能性依然不大。目前政策利率维持在2.55%的水平上，存贷款基准利率分别维持在1.5%、4.35%的水平上。在存贷款和政策利率走势平稳的背景下，全国首套房和二套房平均利率不断提升，居民借贷成本上升，中长期房贷承压；与此同时，房地产企业贷款成本亦在逐步增加。

　　央行通过操作货币传导工具引起货币供应量以及政策利率的变化，再通过多种渠道将这种变化传导至实体经济。货币供应量及政策利率共同作用于实际利率，实际利率的变化对居民的储蓄以及投资产生影响，同时利率的变化影响本币的收益空间进而引起汇率的变化，直接反映在净出口的变化上；另一方面，利率影响企业的利息支出，对企业资产负债表产生影响，从信贷渠道看，资产负债表是衡量企业是否会违约的重要参考指标，直接影响银行是否对该企业进行放贷。货币供应量的增加一方面可以增加商业银行的放贷资金，企业可贷额度上升，投资活动活跃；另一方面，增加了居民和企业的投机需求，股市资金流入，价格上涨，根据托宾Q理论，市值上升，企业投资活跃，同时居民财富预期上升，消费增长。

数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

　　图：短期消费贷和社会零售品销售总额及房地产销售额同比走势图

　　贰

　　降息降准及加大公开市场操作带来的是货币供应量的增加及商业银行新增信贷的增长，且增速有所扩大，但随着基数的增加，增速扩大幅度减弱。2008年第一次实行宽松的货币政策后，M2及新增信贷均大幅增长，M2同比增速从阶段性最低点14.8%提升近15个百分点至2009年末的29.7%，2008年9月至2009年9月M2总量增加13.3万亿元，新增信贷同期规模增量为10.5万亿元。第二次和第三次实行相对宽松的货币政策时，货币供应量规模、新增信贷规模再次增长，且增速有所扩大，但因基数增加，增速提升幅度收窄。

　　另外，从房地产开发到位资金来看，在历次货币宽松期，房地产领域到位资金同比增速均有所反弹，同比增速大幅增长。由于存在政策时滞现象，分别在2009年三季度、2013年三季度和2016年第二季度反弹效果达到最高。伴随房企资金的流入以及购房者购房成本的下降等，房地产市场实现快速发展，表现为量价齐升态势。

　　我国房地产市场快速发展

　　另外，今年以来地产指数持续下跌，截止到8月22号，上证房地产指数仅为5830，地产股月度成交量下降至420.4亿元，资金延续净流出状态。究其原因，主要是政府对房地产市场调控政策持续高压，且无丝毫放松信号，投资者对地产股前景悲观，投资意愿不强。同时，随着中美贸易争端的持续升级，人民币贬值压力加大，股市整体表现不佳。预计未来一段时间内地产股仍将延续量缩价跌态势。

　　图：7天逆回购利率，DR007以及shibor隔夜利率走势图

　　在历年货币宽松的背景下，利率下降，可贷资金增多，房地产市场贷款余额增速和个人购房贷款余额增速均出现上行趋势，同时居民存储意愿下滑。2011 -2012年，房地产贷款余额增速由10.3%最高提升到19.1%，个人购房贷款增速也一跃提升到21.4%；2015年我国经济在遭遇三期（经济增速换挡、结构调整及消化前期刺激政策）叠加的影响下，经济下行压力大，房地产行业作为国民经济的支柱产业，获得政策的大力支持，在这一轮货币宽松的背景下，房地产贷款余额增速和个人购房贷款余额增速提升速度加快，2016年末同比增速分别高达26.9%、35.7%，资金通过利率和信贷渠道大量流入房地产领域。

    本文转载自公众号：“中国指数研究院”

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

　　图：2008年至2016年房地产到位资金及到位资金、国内贷款同比增速走势图

数据来源：wind，中国指数研究院综合整理

　　壹

　　资产价格传导机制通过股票价格上涨，带动投资者意愿高涨，投资增加，房地产股票价格上涨。2015年货币政策量化宽松叠加政府对房地产市场的大力扶持，投资者对房价预期向好，对股市房地产板块也青睐有加，上证房地产指数大幅上扬，季度成交量持续在5000亿以上，2015年二季度末上证房地产指数均值一度上升到7719.7，二季度成交金额高达1.64万亿元，量价齐升，资金持续通过股市流入房地产领域。

　　2018年货币政策松紧适度下

注：本部分不考虑通胀带来的资产价格上涨

　　图：2008年至2016年M2规模及同比走势图

　　图：我国货币传导机制主要路径图