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　　-珠江新城

　　其间，在南沙从业15年有多家门店的中介公司负责人和我们说，南沙靠的是政府利好政策，大家都看好南沙的发展，不过在2017年年底2018年高峰的时候，很多投资客认为南沙两万七八已经很高了，就撤离了一些，但又有新的投资客打算2019年进场。现在的南沙依然是投资客占大多数，暂时透支了升值空间。可能五年都很难涨到4万。

　　增城

　　图丨中原研究发展部

　　第一个选择看的楼盘是合景誉山国际，均价1.9万/平米，现在年底还能打95折。售楼小姐和我们说，现在入住率已有八成，大部分都是刚需客户，一半在增城，一半在天河、黄埔、新塘上班的人。交通不便，目前都是靠楼吧出行。

　　除此之外增城接下来还会有3大交通枢纽，新塘高铁站，增城火车站和1个机场。

　　周边新世界东逸花园，2018年年中电梯二手房成交均价约在7.1万元/平，连小区内最早开发的一期楼梯二手房，成交价也要5-6万元/平。甚至不少业主已经在心中盘算着，只待地铁一通车，就准备把房子涨价放盘。半年后的现在，二手房的价格在震荡中。

　　这两年，在番禺比较火热的是靠近万博商圈一带的楼盘，其中，我们去看了珠江柏世湾，上个月22号开盘，现在剩下一些高低楼层了，离地铁7号线大约10分钟，价位在3.9万-4.5万。因为番禺地多，所以广州很多比较成熟的大盘都在番禺，比如祈福新村，雅居乐，华南新城等。而华南新城是十几年的楼盘了，现在的二手房价位在2.6万-3.9之间。次新的一些楼盘，如万科欧泊，和雅居乐，在链家网上的价位也不超过4万，而我们看到番禺的二手房均价也才2.4万，所以，番禺并没有出现倒挂的现象。

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　　11.22双合同取消后，新房首付下降，价格又便宜，性价比又高，客户都去买一手房了，南沙阳光城，1.8万/平米，但越秀天成性价比不高，2.8万，跟二手房价格差不多，所以卖的一般。南沙增城这两个月新房网签数量大增，而二手房这两个月直接冻结了，业主接受不了突然降价，客户也不买了，就没有成交，有价无市。

　　我们去了其中一个比较热门的楼盘，科城峻森园，其中三房88平的单价三万七左右。136平三万六到三万七。18年11月底卖，因为是国企开发的楼盘，所以一直以来都没有双合同。

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　　虽然很多人吐槽南沙很荒凉，人少，但这次和我们一起去南沙调研的粉丝感慨，今年在街道上看到的人可比去年多了好多。中介小哥也和我们介绍说，南沙现在还在不断的招商引资，中铁，中交建，王老吉等准备进驻南沙，南沙区政府计划2025年引进到270万人口，2015年南沙的常住人口大约50万，2017已经到了72万了，人口增幅为5.47%，连续两年增幅为广州第一。

　　牛奶厂的新楼盘大多是16年开卖，刚推出的时候是3万多/平米，现在已经是4万多了，都只剩下低楼层尾盘再卖。

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　　我们从中介了解到，尽管现在二手房买的评估未入住会有一万九到两万，但实际成交的时候，买家也会不断的压价。有一个业主急需钱周转，降到一万六，而18年最高峰的时候可以卖到2万出头。现在二手市场成交量很低，一个门店偶尔一个月才会有一套成交，即使是18年牛市时也只有两三套。可见二手房市场变现有多难。中介们主要靠做新房生意。

　　这两年，很多人都看好南沙的发展。和我们一起调研的小姐姐说，由于工作的关系，她看到了一些内部文件，“去年广州市给南沙拨款的数额比天河越秀还大，南沙才是广州亲儿子啊！”

　　接着我们也去了天河公园，据说，这里正在建设全亚洲最大地铁站，未来拥有三条地铁交汇。

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　　增城近两年来一直都很热门，很多人买增城都是因为炒作概念多，看好增城的前景。近年来增城的交通发展不断提速！自13号线上年底开通后，今年底又将迎来地铁21号线，待明年全线开通时，增城广场到天河，是快线4站的距离。

　　接着中介小哥带我们去看了位于新塘站周边的楼盘：中海联睿品。由于靠近新塘商圈，万达和新塘客运站，这里的单价在2.4万-2.5万/平米。18年7月份开卖，现在是投资自住占比对半。

　　增城因为地域广阔，很多地方还在建设中，现在简直是一个大工地。我们开车绕了很多断头路。

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　　如今8年多过去了，直至我们上周在佳兆业一号看房的时候，周围的环境，依然在施工状态。佳兆业一号的单价6.8万-7.2万/平米。2018年8月开盘。由于房子都是复式结构，所以卖的并不好，当天来看房的人也不多。

　　广州亚运会后成功上位CBD的珠江新城，早已是豪宅的集中营，10万＋豪宅遍地。

　　根据中介小哥说，番禺这里15年卖1万多，16年年初开始猛涨到3万，17年比较稳定，现在的银行上浮利率可以做到8%。

　　珠江新城应该是广州最高端的片区了，大部分买家都是改善型需求，大家以这里作为终极置业奋斗目标。

　　以前六十万买个两房都很难，现在买个大三房随便买，买在南沙的人一半是在南沙上班的人，一半是在市内上班的人。

　　珠江新城起来之后，广州在2012年又建了一个金融城，概念炒的特别厉害，朝着伦敦、纽约华尔街这样的规格打造。并且在交通上也一直宣传地下块交通，地上慢生活。

　　黄埔科学城

　　这些利好政策也让增城楼市不负众望，再加上增城不限购，很多外地客户都跑来投资。2018年，增城以网签30109套的成绩稳坐广州冠军宝座，成为广州唯 一一个网签量冲破三万的区。

　　2014年南沙区成为广东自贸试验区。