商业运作定位为重 成功商业提升住宅附加值

　　【聊城房产超市网】9月25日讯 商业是城市最古老、最基本的功能，这从“城市”这个词语即能窥得一二。 

湄河文旅发展有限公司招商经理——李仿振先生

　　形成核心竞争力 本土化商业运营之重

　　“在聊城房地产圈，星光房产是较早涉足商业地产开发的房企之一。从较早的振兴路商业街，到城市综合体项目星光·水晶丽城、星光·中 央丽都、星光·城市广场以及星美·城市广场，更有国际商超大润发、家居巨头红星美凯龙、振华购物、亿沣超市等知名商业品牌相继入驻，多样的经营业态，不仅完善城市配套，丰富水城人民生活。星光房产也在一个又一个城市综合体项目的成功运作的过程中，不断地探索商业运营新模式。其中最为重要的，便是每一个项目商业地产部分皆成立独立的商业运营团队，招揽全省甚至全国各地的优秀商业运营人才，对旗下商业项目进行科学、有效、专业的运营与管理。比如，针对旗下星美家居生活广场，成立了山东众耀商业运营管理有限公司，针对湄河港湾项目成立了湄河文旅发展有限公司，拥有着先进的商业运营经验的专业团队，从项目前期定位、中期招商以及后期的运营与管理，全权独立运作，这也是这两个项目能够运作的如此成功的重中之重。”

　　在现如今房地产市场限地价、限购、限贷等诸多日渐趋严的调控政策下，商业地产再次迎来发展的黄金期。在如聊城这样的四线城市，商业地产的发展对于城市发展与城市运营有着怎样的战略意义？传统地产商若想成功转战商业地产需要做出怎样的改变？本土化的大型商业要怎样才能运作成功？

　　商业步行街是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔，更是一张可以代言城市的商业文化名片！就如王 府井之于北京、南京路之于上海，宽窄巷子与锦里之于成都。聊城也不乏有步行街，新时代步行街、女人街、汇金街等，但业态雷同、特色不鲜明等，成为它们的通病，无法与中国知名的步行街相提并论。而湄河港湾，在考察过聊城相似商街步行街后，结合自身英伦风情建筑风格及紧邻小湄河湿地公园的优势，提出了‘轻艺术 慢生活’的概念，打造集文化、休闲、餐饮、娱乐等于一体的时尚街区，力争打造聊城第 一条真正意义上的步行街。

　　“关键是要形成自己的核心竞争力。”李仿振经理说。“首先，定位要准确，避免同质化竞争。星美家居生活广场毗 邻聊城红星美凯龙全球家居生活广场，聊城红星美凯龙全球家居生活广场定位高端，主要面向城市高端家居消费者。而星美家居生活广场在运营之初，便定位中高端，在品牌布局上以红木家具为主，更是以灯饰、软装等家居用品等来做产品及品牌的差异化，不与聊城红星美凯龙全球家居生活广场形成同质化竞争，仅此精准化的定位便给了星美家居生活广场更好的发展空间。而湄河港湾作为商业步行街，在考察过聊城相似商街步行街后，结合自身英伦风情建筑风格及紧邻小湄河湿地公园的优势，提出了‘轻艺术 慢生活’的概念，打造集文化、休闲、餐饮、娱乐等于一体的时尚街区，力争打造聊城第 一条真正意义上的步行街。”

星美·城市广场

　　李仿振经理跟笔者说：“纵观聊城现有的商业步行街，多以服装、餐饮等为主，顾客去逛街的同时，很容易产生冲动式消费，但是此种冲动式消费的行为并不能为步行街带来稳定的客群。但湄河港湾不一样，湄河港湾在以餐饮为主的经营定位的同时，兼顾轻吧、咖啡、花店、网红店、蜡像馆等轻文艺风店铺以及儿童教育、特色美容美发、异国风情料理等日常类店铺，并着力打造店铺的品牌效应，提升店铺知名度与美誉度，达到让客户们只要想吃日料，就来湄河港湾，想要喝纯正的咖啡，就来湄河港湾，从而引 领一种以目的性消费为主的消费新趋势。同时，步行街内搭配休闲、文化、娱乐等相关冲动消费类店铺，从而让每一位莅临商街的消费者都能在此处找到自己最为需要的店和服务。”

　　于中国古代有唐代的长安、宋代的幽州，于国外如意大利的威尼斯、德国的律贝克等，无一不是因商而起的重要城市。而在城市文明高度发展的现如今，成功的商业地产正在以“城市名片”的高度，为城市做着最为鲜明的代言人，一如纽约的曼哈顿、东京的银座、伦敦的牛津街，再如香港的尖沙咀、北京的王 府井、上海的南京路。这也足以印证商业在古往今来的城市发展与城市运营中的重要作用！

湄河港湾效果图

　　“其次，让顾客满意、让商户盈利才是商场运营的关键。如何让顾客满意？除了提供舒适的购物环境、优质的导购服务以外，针对重 点客户定期进行客户拜访、加强顾客购物后的后续服务，包括家具家居用品的维修保养等，另外，还可以多做一些回馈老客户的活动等。如何让商户盈利？加强活动引流，多做力度大的活动吸引客群聚集；帮助商户拓展渠道，比如联合房企做小区驻点、活动进小区等。”

　　对此，李仿振经理跟笔者说：“商业地产项目的定位是商业经营旺场的灵魂，在项目前期的整体规划中，要先定好位再进行商业规划，即从项目设计规划阶段就开始介入其中，而并非简单地寻求一种特色商业或商业主题。但在国内，一些开发商一般是拿地之后才开始考虑项目规划，由于前期规划不深入，失败的案例数不胜数。因此，要做好项目的前期规划，其核心就是对项目地块的解读，包括项目周边情况、所处区域价值、城市商业发达程度、居民购买力及消费习惯等。在商业策划定位时，除了最基本的能量定位、业态业种定位、品牌档次定位、投资定位，还应该注重项目的个性品牌文化定位。商业的定位确定之后，便再遵循‘招商先行、运营为主’的营销模式，配合专业的企划、推广与管理，方可保障商业的运营成功。”