01

　　北京推出非限价土地

　　人们通常把土地和房价比做面粉和面包的关系。土地政策的调整是房价走势的重要变量。所以，每次土地市场的变动总是引起人们更多的关注，尤其是在寸土寸金的北京。

　　1月9日，北京新推出两宗土地，一反常态地未设置销售限价条款。北京土地市场的微调，引发了人们的关注。在全国频频出现调控松绑的大背景下，北京的房地产市场是不是也在逐步对调控进行松绑？

　　首先可以肯定的说，北京这次土拍市场推出非限价地块，并不意味着北京楼市调控的放松。

　　这两宗土地位于朝阳区孙河乡，属于中央别墅区。从成交价格我们可以看到，4.3万平方米起价24.5亿，楼面价达到5.6万，按照这个楼面价计算，成本价至少需要8万。可以说缺少限价的基础。

　　其实，这两宗地块并非北京最近几年首次推出的不限价地块。

　　2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交不限价。

　　另外，在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。

　　尽管并非首次推出不限价地块，但此次两宗不限价地块的推出仍然引起了人们的关注。毕竟，在现在各地房地产市场政策频出的时期，北京土拍市场的微调，也被解读成具有某种示范作用和深远用意。

　　02

　　北京土地限价政策

　　我们首先了解一下北京土地限价政策。

　　2016年北京房地产市场发展火热，土拍市场“地王”现象频频发生。为了控制房地产市场过热发展，2016年年底，北京对土地市场拍卖规则进行创新。

　　除自住房用地外，北京土地交易市场基本都有统一的限制，即“限房价、竞地价”，当土地价格达到最高限价时，转入“竞自持面积、竞配建比例”，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　自2017年开始，北京土拍市场就进入了全面限价阶段，直接将“地王”扼杀在摇篮里。

　　在土拍政策趋严的同时，北京也加大了土地供应的力度，因此，2017年北京土地市场交易依然火热。

　　2017年4月7日，北京发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，未来每年将新增土地供应1200公顷，5年总共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷。

　　2017年北京各类型土地供应共新增128宗，同比2016年大幅增长190.9%，同时也超过了2014年、2015年，改变了2013年以后的连续下降趋势。从土地供应结构来看，居住类用地共计91宗，占全部土地供应量的71.09%；商服金融类用地12宗，占9.38%。

　　严格的土地政策控制住“地王”的产生，不过也引发了市场一些负面影响。

　　03

　　2018年房企拿地明显谨慎

　　在北京房价上行周期，即便土地政策近乎苛刻，不过企业依然有利可图，所以开发商挤破脑袋也要进入北京市场。然而，进入2018年，北京的房价开始缓慢下降，房地产进入下行周期，北京的土地市场也开始遇冷。

　　2018年北京共成交土地72宗，成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%，仅高于2016年成交水平，处于历史低位。土地出让金同比2017年下跌40%。

　　另外，2018年土地流拍现象明显增多，流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。据诸葛找房数据监测，2018年北京市共出现8宗土地流拍（1月流拍3宗，2月流拍1宗，4月流拍2宗，6月流拍1宗，11月流拍1宗），接近2017年的3倍。

　　值得关注的是，这些流拍地块均为共有产权房或限价房。分析认为，开发商利润受限，而且由于金融调控收紧，信托融资难，开发商资金压力加大，再加上这几宗土地附加条件较多，导致房企利润低，风险高，拿地动力小；政府发布土地供应计划，市场对土地供应的预期较为稳定，开发商还有较大的选择空间，综合多方因素，企业拿地动力不足。

　　从著名房企的表现看，万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企在2018年土拍中并未获得土地，甚至在拍卖阶段参与竞价的次数都极少，只有中海地产斩获颇丰，以157.79亿元位居拿地排行榜第二名。

　　所以我们可以看到，在2018年北京最后一次土地拍卖上，土地供应量加大，并且对竞拍方式做出了调整，稳定土地市场的意图明显。同样，这次北京推出非限价用地，也有意鼓励房企拿地，让土地市场回暖。

　　04

　　高端住宅需求向好

　　目前北京入市限竞房共31个项目，已推出房源19300多套房源。在北京成交的61宗经营性土地，共有产权11宗、限竞房38宗，限竞房地块占比高达62%。因此，以限竞房和共有产权房为主的中低端市场已经占据市场主流。

　　通常意义上，我们对刚需的理解是家庭名下没有房产，或者年轻人的第一套住房。事实上，随着社会的进步，以及住房观念的变化，我们父母那一辈的福利分房，早以不能满足现代人的需求，这一部分也理应属于刚需范畴，甚至是刚需市场上主要一部分。

　　今年以来北京楼市趋冷，但高端市场却表现不俗。据克而瑞数据统计，2018年1-4季度，北京单价7万以上的商品住宅，在成交量上保持梯次递增的状态。尤其是第四季度，在12月还未结束的情况下，更是实现了1265套的最高成交。

　　高端需求旺盛，但市场上却是限竞房和共有产权房为主的小面积户型，在一定程度上这就造成了供需的矛盾。所以我认为，这次北京推出这两宗非限价别墅用地，也是有意缓解这种供需上的矛盾。

　　写到这里，我想大家都已经清楚，两宗别墅用地的入市，并不会改变目前北京土地市场的格局，北京房价未来走势还会延续现在的平缓状态。但受诸于政策利好和需求增加，高端住宅有可能会从平淡中脱颖而出，未来表现可以期待。

本文首发于微信公众号：地产情报站。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：季丽亚 HN003）

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