上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》，其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效。

(责任编辑：DF328)

（文章来源：国信证券）

　　7、2018年12月11日，辽宁省住房城乡建设厅正式下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》表示进一步推动县城和新城新区房地产去库存，到2020年，各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间；

　　9、2018年12月13日，央行行长易纲出席“长安讲坛”表示“我们正在数量调控为主向价格调控为主的过程中”、“影子银行是必要补充，但要规范经营”；

　　预计政策面春风化雨、润物细无声：包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……；同时，房地产面临的舆论环境将有所改善。

　　8、2018年12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券，其中房地产企业需同时满足资产总额达1500亿元和营业收入达到300亿元；

　　政策改善信号已出现

　　2018年1-12月，虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势，但房地产投资仍然偏暖，房地产投资累计同比增速9.5%，较1-1月回落0.2个百分点，比上年提高2.5个百分点，2018年全年均保持在高位。

　　2018年12月，全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.58%、6.04%，较2018年11月分别回落0.03、0.02个百分点，购房贷款利率时隔23月首次出现回落，银行信贷有松动趋势。

　　3、据新华网报道，10月以来，北京共有6个非限价纯商品住宅获得预售证，其中包括4个报价超过10万元/平方米的项目，限价天花板突破。广州增城区、南沙区、花都区房屋销售价格将按照真实价格备案，限价政策放松。

　　我们继续保持对地产股的乐观观点，认为2019年将迎来近四年最宽松的政策窗口期，优势地产股有望走出类似2012年那样的十分显著的相对收益和绝对收益，维持行业“超配”评级及对华润置地、龙光地产、荣盛发展、新城控股、华夏幸福、旭辉控股、合景泰富、世联行、碧桂园、中南建设、保利、万科、宝龙地产、招商蛇口、中国恒大、华侨城A、阳光城等品种的“买入”评级。

　　12、2018年12月19日，杭州出台政策“外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅的，自购房之日期36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况”；

　　事项：

　　4、据《21世纪经济报道》及《券商中国》获悉，2018年10月以来北京、广州、杭州、佛山、深圳等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象，且房贷审批有所加快；

　　自2018年三季度以来，在周期的力量和前期严厉调控的双重作用下，房地产整体销售形势急转直下，疲态尽显，于此同时，政策的曙光开始显现，我们判断这种态势将延续至2019年全年，通过对历史上三轮房地产小周期进行比较研究，我们认为未来一年行业形势可能类似于2012-2013年。

　　2018年1-12月，新开工面积累计同比增速17.2%，较1-11月提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点；施工面积累计同比增速5.2%，较1-11月提升0.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。

　　2019年将迎来近四年最宽松的政策窗口期，坚定看多优势地产股，维持行业“超配”评级

　　我们早在2018年上半年就判断房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因，但我们亦认为：开发商终究不得不“以销定产”，2019年投资、新开工、施工终究会受到销售下行制约，从而对庞大的上下游产业链造成负面影响。

　　评论：

　　6、2018年10月26日，中国银保监会发布《保险资金投资股权管理办法(征求意见稿)》表示，取消保险资金开展股权投资的行业范围限制；

　　13、2018年12月21日中央经济工作会议提出“进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期……”、“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制”、“夯实城市政府主体责任”；

　　基本面先下后稳：在稳住之后，房价热点城市不会出现太多、房价涨势也不会像2009年“四万亿”以及2014年“超级宽松”所引发的房价涨势那样的猛；在一线城市极其严苛的政策边际宽松、二线城市政策边际改善之后，一二线城市房价上涨将会衍生出溢出效应，部分购买力仍有望将流向三四线城市，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%；全年销售负增长将对投资、新开工形成一定程度的制约，预计2019年房地产投资累计同比增速为3%、新开工面积累计同比增速5%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险。

　　14、2019年1月10日，北京孙河两宗预出让宅地取消限价。

　　观察优势房企2018年1-12月销售额累计同比增速，大部分房企销售增速显著不如去年同期——如碧桂园2017年1-12月销售额同增78%，而2018年同期则为32%；万科2017年1-12月为45%，而2018年同期则为15%，说明行业降温已向优势房企传导。

　　2018年1-12月，商品房销售面积累计同比增速1.3%，较1-11月回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点，较2016年1-4月高点回落35.2个百分点，降温态势显著；商品房销售额累计同比增速12.2%，较1-11月提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点，较2016年1-4月回落43.7个百分点，保持回落态势。

　　5、2018年10月24日，新华网对话清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，为房地产正名，强调房地产业对国家进步的贡献有目共睹且无法替代；

　　2、2018年国庆前后，厦门、杭州、苏州、合肥等地落户政策相继放宽；