当住宅市场的疯狂渐渐停歇，租赁市场的时代开始来临了。长租公寓在政策红利的助推之下风头正盛，同时也成为了不少房企布局的重点。除此之外，中介机构、酒店、银行等不同主体也纷纷抢滩市场，长租公寓的利润空间正规模化地增长。

　　办公市场持续疲惫，却正给了联合办公异军突起的大好良机。共享理念的盛行，为传统办公市场带来鲜活的动力。一方面是千禧一代自主意识的崛起、工作理念与习惯的转变，另一方面则是租用成本的降低以及空间利用的最大化。丰富的生活配套植入日常沉闷的工作环境之中，办公方式从封闭孤立向开放、交流、共享转变，这不仅是如今现状也是联合办公诞生的初衷。

　　据商务部监测，第一季度全国5000家重点零售企业销售额同比增长4.5%，增速比去年同期加快0.4个百分点，其中，购物中心业态销售额同比增长6.3%。

　　为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上，结合长期跟踪的企业表现与数据分析，评选出“2018中国长租公寓品牌TOP10”，以此推动行业的不断发展。

　　在甲级写字楼供应方面，除了个别二三线城市将保持较快增长外，其他将维持缓慢增长状态，特别是北上广，由于市场发展较早，饱和程度较高，增长速度极慢。

　　目前国内文旅地产市场规模稳步壮大，需求旺盛，势必会出现新的趋势。未来发展趋势将和国家政策、市场需求息息相关，政策将预示未来的发展方向和投资热点，而市场需求将会作用于文旅市场的转型升级。

　　截至2017年末，我国人口城镇化率已经达到58.52%，预计到2020年这个数字将会达到60%。随着人口城镇化率的不断提高，产业的密集程度势必也将会显著提高。

　　产业地产：政府与开发商的共舞时代

　　数据来源：观点指数整理

　　作为房地产行业中盈利最为丰厚的房企，它们在资金端上显然比其他几类参与主体更为游刃有余，规模化带来的信用使其更易于发行资产证券化等金融产品。房源方面，部分房企已储备较多的已建成物业，可作为租赁房源。另外，已开发的商业和操盘的旧城改造等项目，也可以在恰当的时间点转为租赁房源。除此之外，在土地方面，房企在各城市新增的自持地块不断增长。

　　长租公寓前期投入大、后期利润少的难题，使金融创新不断上演。通过发行资产支持计划，如类REITs、CMBS、CMBS、ABS、ABN及其他证券化产品让企业融资效率提高，也降低大众投资地产的门槛。对于企业来说，是否充分利用资产金融化将会成为制胜的关键。

　　物流地产行业的发展将会向着科技化与高端化继续前进，在我们未来的日常生活中，物流地产项目也将成为虽不引人注目但也不可或缺的重要一环。

　　长租公寓：租赁大时代 风口之上的长租公寓之争

　　需要注意的是，从销售榜单来看，上半年合约销售超过400亿元的房企达到32家，按照往年的经验，这些都是年内冲击千亿房企的种子选手。对比2017年达标千亿的17家房企来看，今年“千亿阵营”将进一步扩围，同比增长88.23%。

　　为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合专业的数据分析和深度研究，全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，对宏观环境进行分析的同时聚焦于微观的市场行为，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2018博鳌房地产论坛现场与58集团联合发布《观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书》，与各方企业共谋划，同成长。

　　物流地产：高度集中与多元化发展

　　当中尤以TOP50门槛的同比增长速度最为引人注目，达到近60%，位列所有阶梯之最。这也说明，行业分化正在加剧，小型房企的竞争更为残酷，稍不留神就会成为被洗牌一方。

　　过往“不缺钱”的房企，在销售增速回落、调控收紧等影响之下，资金链压力加重，而在规模扩张的路上，他们不由地将目光投向了金融市场。然而金融市场却不复往昔，如今一片风声鹤唳。海外融资频频受限，备受倚重的银行贷款渠道日渐逼仄，这意味着房企们需要借助新的金融手段规避风险，寻求新的加杠杆方式和资金来源。

　　然而如今看似蓬勃的长租公寓，实则被视为“烧钱”，如何火中取栗，运营商们如何在发展中摸索出独特的成功模式?在机会与挑战并存的市场之中，谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物?

　　2015年去化开始，楼市发展正在进入下半场，随着政府的调控、地价的暴涨，房企的传统开发模式越来越难以为继。房企抢占长租公寓市场，一方面可打响自身品牌，另一方面可带来可观的现金流，而这笔可观现金流使企业更易于进行融资与资产证券化。

　　截至2018年6月底，协会已登记私募基金管理人管理基金规模在100亿元及以上的有224家，所占比重最小。管理基金规模第二高的处于0.5亿元-1亿元之间，达到2245家。管理规模在1亿-5亿元的私募基金管理人数最多，高达4236家。

　　走过212天，2018年已经行完半程，迎来成绩检验的关键时刻。在这半年的时间里，房地产市场风险与机会并存，限售、限价、融资收紧，但房企的规模化热情还在。

　　房地产金融化模式深化的一个推手，就是房企的毛利润已经逐渐式微、出现下降。以观点指数监测的37家成分企业数据来看，2014年平均毛利率为29.74%，2016年则下降至25.65%，2017年毛利率则出现大幅上涨，至30.31%。

　　从“观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”来看，上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售规模。

　　市场篇：宏观视野下的房地产市场

　　地产金融篇：传统时代逝去下的地产金融图谱

　　由于出身不同，物流地产行业中的企业往往有着不同的发展路径，而其中差别最大的就是轻、重资产模式，轻资产运行效率高资本周转快，重资产风险系数小收入水平高。

　　由此，根植于国外的房地产基金异军突起，成为了房企扩宽资金渠道的重要法宝。在这里，行业的界限与壁垒被打破，以房企、保险公司、信托公司等不同主体的房地产基金公司纷纷抢滩市场，而股权类、债权类以及夹层类的投资成为主流，商业地产、产业地产以及各种创新业务板块也成为了房地产基金的投资宠儿。那么在机会与挑战并存的市场之中，谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物?

　　这一年，中国房地产限购、限贷、限价、限售、土拍新规等措施层出不穷，而随着行业逐渐迈入小年大周期阶段，销售增速回落、市场不断分化、行业集中度逐渐提升，除了规模化扩张之外，房企们如何调整经营策略，在如今大热的长租公寓、联合办公、养老地产、特色小镇等创新领域突围而出，值得我们深思与探讨。

　　写字楼与联合办公：写字楼的创新转型 联合办公异军突起