“活下去”是2018年万科制定的三年事业计划书的基本要求，所有行为都“收敛聚焦”，保证万科“活下去”。万科下调回款目标是对2019年基本面及关键点的预判反应。房企制定战略规划要内外兼顾，研究外部环境（宏观政策、经济、行业态势、房地产市场等），同时全面分析企业内部环境（人、财、地、产品），具体问题具体分析。（BXLS）

近日，平安不动产与五矿地产签署500亿战略合作框架协议，中国五矿目前管理的资产规模达到1.68万亿元，总资产突破800亿元。业务布局覆盖环渤海城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区城市群、中部城市群、成渝城市群等27个城市。同时，平安信托与正荣地产签订200亿授信合作协议，“积极开展创新业务，例如地产基金、股权盘活等新的合作模式”。

【土地详情】温州瑞安市1宗地块以底价14.2亿元成交，竞得人为宁波投创荣安置业有限公司（荣安），楼面价8300元/平方米。该地块此次为二度入市。相比两次挂牌，调低了地块的起始价及上限价格。

（15）281轮竞价 中天14.9亿元摘获浙江金华92.5亩商住地

【周评市场】

作为独立的房地产咨询与培训机构，博志成从宏观、行业到企业层面综合研判认为，房地产税是长效机制的重要组成部分，对于个别市场或企业并无“杀伤力”。

地产+金融，可谓如虎添翼。在一定程度上，平安已成为中国房地产行业内最大的投资人，与此同时，五矿、正荣这些企业，之所以能够获得平安巨额合作（包括授信），也主要基于前期的优质土地储备和较好的品牌基础。融资难易，还是要看底子强弱。（BTJ）

万科本次海外资源整合，是其“收敛聚焦”海外业务战略行动。此次万科注资进入万科置业海外后，海外项目以及规划将会慢慢移到万科置业海外的平台中，而不再作为万科企业集团的主战略之一。万科置业海外将逐渐变为万科的投资和资管平台，并成为万科身边重要的“棋子”。（BMLH)

特约审校：吴会鹏

·宏观经济：企稳不易 调整仍有空间

2.福晟：获中航信托5亿元投资长沙项目持股降至51%

一线城市：供应量下跌，成交方面量价环比齐跌，本周一线城市均无宅地成交。

引入信托资金，对福晟第三期项目开发无疑缓解用资紧张。但与此同时，福晟的持股比例下降幅度较大。（BTJ）

上周楼市整体成交下滑，一三线代表城市同环比均降。

泛地产观察 | 并购高峰来临，融资创新何解？

泛地产观察 | 打造更吸引“人”的粤港澳大湾区

（24）广东惠州两宗地块揽金3.7亿元碧桂园再度落子惠东

4.平安：分别与五矿、正荣 签署百亿合作协议

泛地产观察 | 供给侧改革深入推进，房企融资会更艰难吗？

两会提出的2019年GDP预期增速在6%-6.5%间，GDP数值没有设定具体的数值，而是区间值，有一定的政策操作空间。2019年与2018相比GDP增速略有下降，也是合理的，未来会更重视经济发展质量。2019年我国经济仍将面临结构性因素和周期性因素导致的下行压力，预期的房地产发展状况是保持稳定发展，体现了2018年以来“三稳”的政策导向，可见房地产行业的健康发展仍具有稳定的宏观经济环境作为支撑。

在金融供给侧改革背景之下来看，新三板中的物业企业可能意识到一些局限性，而大湾区开放互通，对于内地企业赴港上市，难度应有所下调。机构看好物业企业发展，但物业企业短期获得较快增长的难度较大。此外，大部分开发商对于物业上市，可能仍停留于借子融资的层面，并未真正将物业视为战略业务，资本市场对物业企业的态度仍篇保守。这可能是比较尴尬的一个局面。（BTJ）

（21）武汉土拍出让4宗地收金43亿 亘星置业溢价36.9亿夺武昌商住地

Part-1 : 战略投资

（16）红星地产联合体底价16.27亿元摘温州商住地

服务热线：400-8031051

7.海南：将调优结构 解决房地产一业独大

3月5日，恒大发布正面盈利预告，其2018年净利润和核心业务净利润均实现大幅增长，其中核心业务净利润同比大增90％以上。数据显示，恒大2017年核心业务净利润405.1亿，按此估算其2018年核心业务净利润达770亿以上。公告显示，恒大利润大增主要由于其提升产品品质，增加产品附加值，降低销售、管理费用率，增加交楼面积等。

从溢价率来看，本周土地竞拍激烈，多个地块出现长时间拉锯战，溢价率整体上升，底价成交地块所占比例有所下降。（BWYT）

1、宏观经济：企稳不易 调整仍有空间

【土地详情】出让面积6.17万平米（92.5亩），容积率1.8-2.1，起价11.64亿元，起始价为人民币18870元/平米。中天美好集团有限公司（中天）以总价14.90亿元竞得，成交楼面价24160元/平米，溢价率28.03%。

· 我们应该害怕房地产税到来吗？

3.万科：下调2019年回款目标比去年减少300亿

（22）广西南宁三宗商住地揽金20.8亿元中建五局、龙光落子江南区

【博志成提示】

（12）蓝光19.6亿元包揽天津6宗地块 商业部分需自持

【土地详情】3月4日，杭州出让7宗地块，成交总价60.16亿元，总出让面积284.5亩，总建筑面积48.1万平方米，总起拍价47亿元。位于江干区的1宗宅地为本次土拍唯一涉宅地块，由杭州鹏元投资管理有限公司（江苏中南建设）经过104轮竞价竞得，总价41.69亿元，楼面价27531元/平方米，溢价率42.8%。其余6宗位于拱墅区和西湖区的地块皆为商业用地。

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首创增发股票比例相对较高，与此同时，资本市场方面对扩股表示了“不满”，股价波动较大，但也属于预期之内。公开操作的股权稀释，对于现持投资人的利益的确有所损伤，但对于公司来说，尤其在股价“普遍低估”的情况下，基本上利大于弊。马后炮来说，首创可能需要做好事后安抚工作、缓和投资人关系。（BTJ）

（5）华鸿嘉信9.24亿元夺浙江丽水一宗商住地溢价率42%

【土地详情】两宗地为邻近地块，地块性质为商服和住宅用地，土地使用年限为商业40年、住宅70年。出让面积7.1万平方米，均由平安不动产旗下深圳市创冕企业管理有限公司以总价2.2亿元摘得，楼面价约为1689元/平方米。

2.李克强：2019年我国GDP增长预期目标6%-6.5%

4.其他典型房企人事变动概览

央行行长易纲在两会记者会上表示，这次我们没有提“中性”，这样更简洁，但实际上稳健货币政策的内涵没有变。去年的货币政策一直在降低无风险利率。对于如何降低风险溢价，第一是通过利率市场化改革，消除利率决定过程中垄断性的因素，更加准确地进行风险定价；第二是进行供给侧结构性改革，它可以提高信息的透明度，比如完善破产制度，提高法律执行等，这些控制结构性改革可以降低实际的交易成本，从而也会使风险溢价降低。

（3）华夏幸福10.25亿夺浙江嘉兴6.37万平宅地 溢价率24%

·易纲：“稳健”内涵丰富 努力降低风险溢价

从入股时间和宜华集团子公司所在区域来看，保利发展布局粤港澳大湾区的姿势，有相当一部分通过股权投资实现。在资金相对充裕的情况下，能够快速地撬动区域土地储备，同时分摊一定的风险。（BTJ）

地方与城市

·银城国际：赴港上市 资产负债率达90%

在行业资源向规模房企倾斜的现状下，作为区域性中小房企典型代表的银城国际，若要缓解高负债的压力及解决市场占有率的问题，上市无疑是最快的方式。另外，除了压倒性的竞争压力，银城国际的业务及前景更取决于中国房地产市场总体情况，尤其是其倚重的长三角地区市场的行情走势。

解决住房问题方面，仍然要坚定不移深入推进新型城镇化。“新型”意味着：新阶段的城镇化不仅仅是城镇地域的扩张与建设，更关注的是城镇人口生活水平的提升，其中包括农业人口落户、困难群体的住房保障、生活服务设施的人性化建设等等。对于房地产开发企业，要注意，新市民住房建设和城市更新改造是未来几年城镇化的重心。

（2019年第08期，总第442期）