因此，在相当长的时间里，土地和房子是不断增值的资产，是优质的抵押品，银行乐意接受住房和土地作为抵押物发放抵质押贷款。即使将来企业还不上钱，或者居民还不起房贷，银行只要将作为抵押品的土地和房子一卖，还是能收回贷款。

接着，房地产企业以土地作为抵押，向银行申请贷款，银行给房地产企业发放贷款。但要注意的是，银行也并没有给房地产企业100万元现金，只是房地产企业在这家银行开立的存款账户里多了100万元可用存款，只是户头上多了一个数字。对于企业来说，它可以用这100万存款去买钢筋水泥。对于银行来说，增加了100万的贷款，同时增加了100万的存款。

二、房地产：信用派生的核动力发动机

在现代社会，在大额支付中，基本不使用纸币。

明白了信用派生的道理，很多事情都好理解了。比如，2018年以来，中央三令五申，要求支持民企和小微企业融资，但实体经济融资难、融资贵情况依然比较突出。原因就在于民企和小微企业规模小、违约风险高、缺少有效的抵押品，银行不愿意贷款，所以信用派生链条断了。

现在我们可以回答文首的问题了。如果房地产市场依旧面临严格调控或者是城镇化红利消失导致房地产市场不景气，房地产市场的“钱”会跑到股市去吗？会跑到葱姜蒜上面去吗？

换言之，房地产行业大量的“钱”是因为房价上涨而派生出来的，是房地产行业自己“无中生有”地通过信用派生创造的，不是从股市或者实体经济中“抽水”带来的。如果房价下跌，信用派生链条中断，这部分钱就会“凭空消失”，而不会出现“蓄水池决堤导致水漫股市”的场景。

对于两个厂家来说，现金支付或转账支付好像没有区别，但对于银行来说，在信用货币时代，每发放一笔贷款就会在同一时间立即创造出一笔等额的存款。??

在实际开展业务的时候，银行发放贷款时根本不会考虑手上有没有存款，发放贷款的数量上限只受到基础货币的数量和法定存款准备金率的约束(这一点我们在第二部分还会详述)。这是我们需要更正的第一个认识上的误区。

上面讲到，银行向房地产商发放了100万贷款，同时银行增加了100万存款。随着地产商不断地向银行申请土地抵押贷款，或者居民不断地向银行申请住房抵押贷款，银行在不断地发放贷款的过程中，不断地创造出信用货币——存款。

很多人认为房价下跌，存款依然会创造出来，并且流向其他市场，这种观点是根本错误的。没有了房地产这个媒介，银行就不会发放这部分贷款，这部分货币也就不会被创造出来。房地产行业的大量融资是房地产行业繁荣的“影子”：有了房市的红火，才有这部分信用货币的创造；房市一旦凉凉，这部分信用货币也就不复存在了。??

随着中国城镇化的不断推进，大量农村人口进城，购房需求旺盛。同时，各城市出于控制人口规模的考虑，严格控制土地供给，造成住房市场长期供不应求，房价持续多年上涨。即使可以通过调控政策暂时抑制，只要政策一放开，立马会报复性反弹。

一、信用货币时代的货币创造：贷款创造存款

最初央行投放的100万的基础货币，创造出了在实体经济中企业可以用于支付的1000万的存款。这1000万的存款就是信用货币，这个过程就叫信用派生，而信用货币和基础货币的比例(10倍=1÷法定存款准备金率10%)就是货币乘数。

在我们的常识中，都是银行有了存款才能发放贷款，也就是“存款创造贷款”。但在上面的案例中，我们却发现，在现代银行体系下，是“贷款创造存款”。

房价如果能不再超高速增长，确实非常有利于中国经济转型升级，有利于中国股市的长期牛市，但所谓“水从房地产蓄水池流向股市”是一个伪逻辑。

当前，中国金融体系以银行为主导，货币政策传导的中枢在银行。人民银行主要通过公开市场操作、中期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)等工具，向市场投放基础货币。在经济不景气的时期，央行投放的基础货币会比较多(也就是大家口中的“放水”)，这部分基础货币给到了银行，银行再通过贷款或者购买债券等方式将资金给到企业或居民，企业和居民再把钱花出去。

我们可以看到，所谓的“央行开动印钞机撒钱”，并不是央行直接印出人民币扔到大街上，而是分为两个步骤：

在股市和房市冰火两重天的背景下，有一种观点认为：由于经济尚未见企稳复苏信号，央行将继续进行货币宽松。过去房地产是货币的“蓄水池”，如今房市低迷，原本流向房市的大量资金将流往股市或者实体经济，央行释放的大量货币会成为股票牛市的助推器，或者是造成通货膨胀。

要搞清楚这个问题，我们先要明白我们平常所说的“钱”到底是什么、“钱”是怎么来的。

如果房地产行业不景气，房价要下跌了，那么银行不愿意接受土地和房产作为抵押，居民贷款买房意愿下降，房企贷款进行投资开发的意愿也会下降。

(责任编辑：周洁_SZ11)

但是，10倍只是理论上可以达到的最大值，关键要看银行愿不愿意放贷。比如说在银行放了100万贷款、同时获得了100万存款的时候，如果觉得企业风险高，将来可能会破产、还不起钱，可能就不会再把钱贷出去，整个信用派生的链条断裂，这样总共就只产生了100万的贷款和存款，货币乘数只是1，而不是10。而房地产市场的存在，就对从1到10的提升产生重大影响。