已有部分企业尝到甜头/

　　顾明告诉记者，需要运用的数据依据包括物业的供应量、销售量或出租率、售价和租金情况，然后基于经济学供求关系的原理，建立多元模型，由此推导出开发量与销售量、价格的相互关系。通过模型可以决定是否加大投资开发力度，以及租金售价实现的标准等。

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　如果企业在拿地之前就能判断出一个合理的价格区间，在产品设计之前就知道客户的需求和喜好、项目需要什么样的配套；在销售环节，正确判断最合适的开盘时间、销售周期、价格和营销策略等，那么决策风险将被降低。而国外的成熟经验值得借鉴。

　　融绿总裁助理顾明告诉记者，国内的房地产数据最早起源于上个世纪末，至今不到20年。而英美等成熟市场从1945年开始，成熟的数据积累有50年了，比中国的数据基数大得多。在美国房地产市场，数据分为居住类和商用两部分。数据形成产业链，高度细分。有专门的房地产数据库运营商，提供全面的数据服务。而中国市场的特点是时间太短且区域分割，能够提供全国全产品线数据的服务商只有十多年的运营时间，全国只有3~5家，数据的准确性和权威性也参差不齐。

　　此外，据万科介绍，早在2002年，万科就引入了客户满意度调查，对年度客户满意度调查为主的数据进行分析，依据这些调研结果确定下一年度的客户满意度提升工作计划，并据此开展聚焦和围绕客户的一系列工作。包括杭州万科在内的不少地区公司，在所有客户成交后都会进行持续的问卷调研及阶段性的客户深访，聚焦客户的生活习惯洞察，进行针对不同属性客户的交叉分析。这些数据分析结果，将指导产品的设计和社区配套的建设，包含户型、景观、住宅性能和邻里空间等方面。

　　大数据工具首先要解决的问题是数据库。大数据在国内还是新鲜事物，大部分房企还没有这方面的意识，研究机构、中介等的数据积累同样有限。

　　那些没有建立类似信息系统的企业，表现更为糟糕。明源房地产研究院案例显示，沿海某房企近来对可售资源进行大盘点发现：部分城市的销售计划和生产计划基本脱节，根据项目的关键节点完成情况，部分项目根本无货可卖，更遑论完成销售目标；部分城市项目多年来的总积压货值居然超过60多万平方米，其中库存超过3年的存货高达19%，高端住宅如独立别墅等占比高达70%，按其近三年的平均净资产收益率来看，损失的利润超过10亿元。

　　万科的大数据应用：提前发掘“价值洼地”

　　对投资者来说，在楼市供应过剩的大环境下，大数据能力可能成为评判一家企业发行股票、信托、企业债、私募等投资产品风险大小的核心指标之一。谁拥有这样的能力，谁就将成为地产股的明星。

　　具体到大数据的应用方面，也有企业有所突破，例如近年来在房地产市场崛起的融创绿城。

　　据悉，万科早期的土地数据主要是来自于第三方的机构，随着国内地价的不断攀升，公司逐步建立起市场调研与数据收集决策系统。以北京房山为例，一位接近万科的业内人士向记者表示，早在2009年业界并未看好房山楼市的情况下，万科就通过大数据调研发现了其中的投资机会。

　　一家大型房企的投资部投资经理承认，部分区域的地块确实存在亏钱风险，但他认为，从公司整体层面，可以用盈利的项目去弥补其他项目的亏损。

　　IT评论专家谢文告诉 《每日经济新闻》记者，包括万科、恒大在内的房地产企业都和各大高校合作，建立了研究院，专门收集、研究、分析房地产的数据。不过，这还不是真正意义上的大数据，只能说是“窄”数据。事实上，要依靠这些数据，有效地分析市场供需，进而规避风险也比较困难。

　　万科内部人士向记者介绍，未来城在项目开发之初，就结合地块情况及客群定位分析，将目标客户锁定为年轻客群，产品为年轻人“量身订制”了许多特定功能。例如，万科在客户行为数据调查中发现，移动互联时代家里的网络WiFi必不可少，但经常会出现每个房间WiFi信号强度有别的尴尬，因此未来城统一配备了WiFi增强系统；同时，随着很多年轻人变得很宅，习惯在沙发上坐一整天，刷手机、看iPad、听音乐、看书，看电视等，未来城设计了“土豆位”的概念，迎合3C时代年轻人的生活习惯。

　　事实上，上述房企的大数据能力已经领先行业。去年，该企业花费了1亿多元建立实时信息决策系统，以了解每个项目每天的销售、利润和工程进度。即使如此，这家企业依然有项目出现滞销。该企业在上海开发的一个中高端项目，近大半年时间里只卖掉了总房源的不到30%。

　　在世联地产华东区域总经理袁鸿昌看来，大数据对于国内房企来说是个新话题。但在美国情况则有所不同，美国有一家网站名为Zillow，提供开放的房地产相关数据，详细到为每一栋楼建立一个主页。

　　上海融创绿城投资控股有限公司一位高管认为，尽管目前房地产行业的数据收集和研究工作要比过去细致、严谨很多，但拍脑袋拿地的现象依然存在。

　　那时，融创中国虽然在北京屡有大手笔，买下了包括农展馆地块这样的“地王”项目。但在上海，融绿参加的多幅地块拍卖，很多都失之交臂。当时，有业内人士感到疑惑，为什么融绿在上海没有激情？ 但上海的房地产业人士所不知道的是，根据融绿的数据研究团队测算，这些地块的价格太高，如果贸然拍下基本不可能盈利，最终融绿放弃了这些地块。

　　然而，日前上述负责人坦言，正为高库存焦头烂额，并没有足够的精力去发展上述系统，其感慨：如果在市场调整期到来之前就做好大数据的研究和应用，也许整个行业眼下不会如此“头疼”。

　　泰禾集团上海公司总经理沈宇嵩也持类似的看法。他说，开发商需要很多数据，是房地产中介机构无法提供的。目前数据最全的机构，也只能解决房企50%的数据需要，剩余的数据需要靠开发商自己想办法。

　　供应过剩已成为整个房地产行业最严峻的问题，或许提升房企的大数据能力将有助于改善这种状态。

　　热衷大数据源于此前失误/