在“供过于求”的大环境下，记者了解到，万科也在尝试利用大数据分析方法，通过区域购房人群特征分析、竞争楼盘的优劣势、配建商业的辐射范围、户型配比合适率、竞争房企的价格底线等计算方法详细考量地块的最终价值，提高拿地精确度。

　　在国内房企还将大数据视为创新领域时，海外成熟市场房企对大数据已经运用自如。数据积累已经有半个世纪的历史，已形成合理体系，成为海外房企决策的重要依据。

　　上述人士透露，万科在房山布局拿地决策之前，曾经通过联合中国移动、联通、电信三大手机运营商，在同一时间点检测北京在网使用人数的数据，来判断北京地区的实际人口规模，以此结合当年北京的新房供应量、北京存量房数量、北京房价均价、购房人群年龄结构等众多数据，进行市场和区域预判，并最终判断房山作为当时的“价值洼地”将拥有巨大的购房群体支持。

　　在社区配套服务上，万科更尝试让业主、客户可以在社区建设之初就参与到社区配套的设计和运营上来，万科未来城将引入时下最新的互联网概念 “众筹”，根据业主需求未来有可能实现“众筹”健身房、超市、美容院等。除此之外，项目正在与国内领先的互联网企业共同探讨在未来城项目上合作的可能性。

　　融创绿城上述人士表示，“对市场的判断和投资决策都是基于大量的针对性数据分析，基于数据库的投资决策是非常系统和专业的研究工作”。该人士至今还记得去年8月份时的一次拍地，“当时楼板价已经到了2.2万元/平方米，我们测算这块地必须卖到4万元/平方米才能盈利，但这个价格已经是当地房价的承受极限。”

　　庞大的数据积累对数据分析能力提出了要求。成熟的做法是建立计量经济学分析模型，这些方法技术含量高，国内企业一时还难以充分掌握。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，大数据能力正成为影响开发商盈利能力和偿债能力的新关键点。那些拥有大数据能力的开发商未来可能躲过地产熊市的浩劫，以相对好的盈利指标提供给投资者更好的回报。

　　中国银行证券研究部执行总经理赵强也认为，目前房地产行业的数据研究能力严重不力，导致了开发商在那些已经出现库存积压的城市继续大量拿地，并最终给整个企业的经营带来极大的风险。

　　“我们看每一幅地块都会测算这幅地块的价格承受上限。比如我们之前在上海看的一幅地块，发现建成后的房价上限不超过4万元/平方米。因此，在地块的楼板价达到22000元/平方米后，我们就果断地放弃了这幅地的竞拍。直到现在，拍下那幅地的竞争对手还会对我们说‘你们的判断是对的’。他们拿下这块地后，为了怎样实现盈利绞尽脑汁，至今没有很好的办法。”

　　为了更好地利用这些数据，融绿在公司内部成立了一个10人以上的大数据专门团队，成员各有分工和侧重点。这些人员的专业背景各不相同，包括市场研究、营销、产品设计、统计、经济学和投资学专业人员。这支团队在融绿平台专门做投资发展、市场研究、发展研究和项目定位研究等。

　　然而，利用这些方法获得的数据，却有很大的局限性。它仅仅反映最近半年甚至更短时间的市场需求，并不能预测未来两到三年的市场趋势。而房企一般拿地、开发等的决策，需要考虑到三年后的市场。另一方面，上述数据只能反映购房者的个人需求，对他们的购买能力、金融资产状况、职业稳定性却缺乏足够的了解。

　　海外房地产大数据服务:开发商根据客户需要盖房

　　Zillow只是美国房地产领域大数据体系中小小的一例。

　　正是基于大数据调研的充分准备，在当时大多数房企并不看好的情况下，万科于2009年9月在房山区连夺长阳起步区5号地块与长阳起步区1号地块，楼面地价分别为5726元/平方米与6443元/平方米，后者所建项目中粮万科长阳半岛于2010年6月正式开售，销售均价为13500元/平方米。根据网易房产数据中心统计显示，中粮万科长阳半岛最近半年的网签均价上涨至17582元，成为房山区主要的刚需大盘之一。

　　事实上，万科的大数据应用，从拿地前就已经开始。此前网传的毛大庆讲话，不仅引用大量数据证明目前房地产行业去库存化面临巨大压力，同时在土地市场，除了一线城市外大多数城市土地成交已经进入下行通道。

　　融绿大数据团队：销售冠军的秘密武器

　　融绿应用的数据库比较多元，其中包括公司自己开发项目的积累，包含销售数据、客户需求特征等；其次是外部购买，数据来自重点城市、特定区域和全国等；购买的对象包括研究类公司、金融和宏观经济数据、外资商用物业顾问公司等。其中最主流的数据提供方包括代理公司、顾问机构、二手经纪公司，融绿与他们长期合作。

　　上述房企每次汇报的运营数据滞后、错漏更是明显，例如天津公司汇报说某项目存货面积有6000平方米，但现场盘点结果是1.4万平方米。

　　每经记者 卢曦 发自上海

　　只有融创内部的团队才知道，这并非敷衍之辞。融创和绿城的合资公司——上海融创绿城有限公司相关人士告诉《每日经济新闻》记者，融绿有一个10人规模的大数据研究分析团队，参与从拿地、开发到销售的全过程。这样全面的信息收集工作，可以说是领先于业内的。

　　“希望借助‘大数据’，在拿地前锁定客户的需求，加快销售节奏，实现销售目标。”几个月前，一家龙头房企的负责人曾誓言要在今年发展出一套大数据的应用系统，更为迅速地赶超前面的竞争对手。

　　事实上，目前也有机构试图通过各种平台收集数据，并为开发商提供服务。克而瑞信息集团研究总经理孟音就表示，目前整个大易居体系利用免费的“400”电话来了解购房者的购买偏好和购房预算。

　　企业样本②

　　销售冠军背后的秘密/