最近两天，有两个大消息格外令人醒目。

　　1、2月19日发布的中央一号文件指出，“在修改相关法律的基础上，完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场”。

　　2、国税总局：2019年切实落实减税降费措施，强化与房地产管理部门协作，积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享，整合房地产交易、办税、办证业务流程。

　　有分析认为，农村集体经营性建设用地的入市，意味着对现有以土地出让金为主的财政体制产生重要影响，在土地出让金增量下降的情况下，需要通过房地产税的形式进行配套补充，所以房地产税出台的可能性很大。

　　而对于第二点，“整合房地产交易、办税、办证业务流程”则意味着房地产税或将提速！那么如何来看待上述两大消息呢？

　　第一，我国土地性质主要分为两种，国有土地和集体土地，城市住宅下面的土地一般是国有土地，城市郊区和农村土地一般是集体土地，国有土地和集体土地最大的不同是国有土地需要缴纳土地出让金，而集体土地不用，一般土地出让金占到房价的60%-80%，城市的房子之所贵主要是地价贵而不是房价贵。允许集体土地入市意味着不用缴纳土地出让金的土地进入城市市场，对地方财政收入造成影响。

　　根据财政部公布的数据，2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元，地方政府性基金预算本级收入71372亿元，政府性基金主要是土地出让金，这意味着地方卖地收入接近于当年整个地方财政收入。

　　但是近几年，我国财政收入逐渐由“增量为主”向“存量为主”转变，表现在两个方面：

　　1、全社会的货币增速在下降，广义货币M2增速过去20年几乎都保持20%的幅度，但是从2017年下半年开始降低到个位数。国内GDP增长从原来10%的高速度增长，到现在6.5%左右的中高速度增长，这就意味着财政收入依靠增量M2，增量GDP的模式发生变化。

　　2、随着国内近20年的房地产开发，超大城市可供开发的增量土地已经明显不足，有一组数据显示，2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套，市场呈典型 “存量房市场”特征。这将对未来地方土地出让金收入产生重要影响。

　　基于此，未来房地产相关税收可能会从增量转向存量，即房地产税。众所周知，我国目前与房地产相关的税费虽然不少，但主要是增量税收或者说是交易环节的税收，比如营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税。但是类似于房地产税这样在持有环节的税种很少，在交易环节方面的税收过重，一方面容易抬高房价，另一方面不符合经济发展新变化的需要。

　　第二，房地产税的征收是一项系统性工程，涉及的面非常广，比如事前需要弄清全国到底有多少房子，分别在哪里，到底谁持有等，这就需要在房地产交易、办税、办证业务流程方面加快进程，但是并不意味着房地产税征收的加速，因为它涉及到法律层面的问题。

　　1、很多人都以为，我国的房地产税早就有了，但其实不然，1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税，2007-2015年税率维持在3%左右，但它有两个重要特征：A、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。B、“个人所有非营业用的房产”免征房产税。可见，它只是对房产征收的一种税，同时个人住宅是可以免征的。

　　但是本文提到的“房地产税”和原来的“房产税”不同，这里多了“地”字，即这里不仅对房产征税，还要对房屋下面的土地征税，这就涉及很多问题，比如现在房子的产权是40年或者70年，买房人缴纳了土地出让金相当于一次性支付了70年的“租金”，未来的房地产税如何解决可能存在的重复征税问题呢？这也是需要思考的。

　　2、根据“立法法”房地产税是一个税种，需要有法律依据，也就是“立法先行，充分授权，分步推进”。既然是法律，涉及的流程肯定不少，有分析预计，房地产税立法的过程可能是“中央立法——启动试点——总结试点经验——地 方上报细则——中央统筹安排——全国推广”。如果是这个程序，现在第二步还没到，可见房地产税的出台不可能那么快，在2021年能出来已经很不错了。

　　第三，我国目前与房地产相关的税收当中，与房地产税最密切的是上海和重庆的房产税，上海的是执行0.4%~0.6%的差别化税率，而重庆是对高档住房征税，从结果来看，对于降房价的作用有限。

　　其实房地产税的功能不是为了降房价，世界上也没有一个国家因为房地产税的出台而导致房价出现转折，原因有两点：1、世界各国的房地产税率都不算高，有些地方持有一套房的税费比水电费还低。2、现在世界各国包含中国普遍进入减税周期，未来在征收房地产税的同时，很大的可能会在营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税上有减免或者取消，这对房地产税带来的影响有对冲作用。

　　最后说一句，城镇化是人类历史发展的必然趋势，城镇化分为四个阶段：第一是农村人口进入城市；第二是小城市人口进入大城市；第三是市中心人口向郊区转移；第四是城市群。目前我国四个阶段同步进行，但第三、第四阶段更为突出，这意味着中国房价的潜力来自于超大城市效区的房子，或者周边可承接产业的小城市。只要这个趋势没变，房地产税对省会以上城市的影响极为有限。

本文首发于微信公众号：小白读财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑： HN666）

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