深圳中行暂停房贷这条新闻一出，就引起了很多房友的重视。

　　其实，四月中旬召开的政治局会议，再次重提房住不炒，相当于是给市场发出了警示信号，近期很多楼市火热的城市也升级了调控。

　　所以，这次深圳暂停房贷，应该也是配合调控的要求，对额度作出相应的管控。

　　01

　　5月，除了深圳暂停房贷这件事，各地对于房贷利率的调整也牵动着市场各方的心。

　　那么房贷利率的高低真的对我们影响很大吗？

　　举个例子，假设A和B都是首套房，贷款了100万，等额本息，基准利率是4.9%，还款期限30年。

　　● A的房贷利率是在基准利率上浮5%，也就是5.145%，可以计算出A要还1964585.56 元。

　　● B的房贷利率是在基准利率上浮25%，也就是6.125%，可以计算出B要还2187397.94 元。

　　利息差额为：

　　2187397.94—1964585.56=222812.38元。

　　这绝对不是一笔小数目。

　　因此，利率下调对于购房者来说，是利好消息，能够减少买房成本；利率上涨对于购房者来说，是坏消息，能够增加买房成本。

　　02

　　哪些城市房贷利率升了？哪些降了？

　　这两个消息，我先说“坏消息”——房贷利率涨了的城市。

　　①合肥

　　合肥5月份房贷再次出现收紧，其中光大、中信银行(601998)首套利率再次上调，首套房贷利率基本保持在上浮20-30%，民生银行(600016)和兴业银行(601166)首套利率均已全面上调，而合肥科技农村商业银行所有支行全面停贷。

　　同时，放款速度也在放慢，最快2个月放款。

　　②青岛

　　青岛房贷利率也收紧了。

　　4月下旬，根据青岛部分银行最新公布的房贷利率，上浮比例集体恢复到春节前后的高点，首套房利率统一上浮15%，二套房上浮20%起，最高达25%，并且有的银行开始不承诺放款时间。

　　③蚌埠

　　当下蚌埠各大银行，首套房的房贷利率上浮情况分为两种上浮20%和上浮25%。

　　其中光大银行(601818)和工商银行(601398)最高，首套房利率定为上浮25%。蚌埠这些主流银行，二套房的房贷利率基本上已经上浮在25-30%，最高的是工商银行，部分客户上浮35%。

　　④洛阳

　　作为三四线城市的代表，洛阳各大银行的房贷利率表现如何呢？

　　自去年大规模上调利率之后，大部分银行都在执行首套房房贷利率上浮30%，二套房房贷利率上浮40%的规定，未有太大变化。

　　四大行中农工建首套房利率均上浮30%，中国银行(601988)有少数合作项目执行35%的首套房利率。所有银行中，招商银行(600036)房贷利率较低，有部分合作项目执行25%的首套房利率，35%的二套房利率。

　　在多数一二线城市下调的时候，洛阳不降反增，这是为什么呢?

　　2016年，全国三四线城市纷纷开启了去库存运动，但是随之而来的就是房价暴涨，房地产泡沫显现。

　　银行上浮首套房贷利率成为了必然选择，其本质是为了防范金融风险，抑制炒房。

　　我认为目前房贷利率上调的各城市也大都是这个原因。房贷利率的调整充分体现了“房住不炒”的大方向，打击“投机性”购房。

　　但也有很多购房者不理解：为何首套的利率也要上浮？

　　如果首套利率继续下调，而二套利率变化不大，两者的差距过大，就会有更多的人想钻政策的空子。

　　比如，通过假离婚等方式将自身操作为首套，那更多的刚需购房者的名额反而会被二套、投资等购房者所占用。

　　因此，利率的调整不仅仅在于市场调节，也是变向保护首套置业者、打击投机性购房的一种权衡之策。

　　年后，首套的利率调整较大，二套的利率变化并不明显。依照目前的整体情况来看，首套降回基准需要很长的时间周期，而且不会单方调整，首套和二套的利率差距不会过大。

　　说完上调的城市，我们再来看一下哪些城市房贷利率下降了？

　　今年3月，全国有29个城市的首套房贷利率下降，3月份厦门的首套房贷款平均利率最低，为4.90%，与基准利率持平。

　　武汉之前以高利率闻名的，基本上上浮25%，现在也下调到了12%、15%左右。武汉利率下调，对刚需来说，也是更好的入市时机。

　　武汉首套房贷款利率平均值为6.09%，相当于平均上浮24%，已回落至去年6月水平。二套房贷款平均利率为6.44%，相当于平均上浮31%。

　　从放款周期上来看，武汉一家银行的个贷经理透露，与去年动辄2个月到3个月的放款周期相比，现在银行放款快了很多，如果购房者资料准备齐全，最快一周就能放款。

　　很多一线城市房贷利率也下降了不少。比如，北京首套房平均利率为5.43%，较2018年12月回落2个基点；上海首套房贷款利率最低可以做到基准；广州首套利率降至5%。

　　下调的主要原因是市场上的资金越来越充足了。

　　当资金供给越来越充足，资金的成本也就会越来越低，为了提高资金的使用效率，自然就会有部分资金流向房贷市场，而个人房贷一直是违约率极低的优质资产，对于银行而言，可以在短期之内就实现迅速放贷。

　　近期的房贷利率下调主要是为刚需族们买房打开了一扇窗户。

　　会不会带来房价大幅上涨？

　　可能性不大。只要再度出现房价大涨的苗头，预计很快就会被更猛烈的调控打压下去。

　　03

　　这种情况我们该怎么办呢？

　　我建议，如果不是刚需，且利率上浮在15%以上，我们可以再等等，因为未来缓慢下调到基准利率是大概率事件。

　　刚需买房的朋友，房贷利率除了与各家银行执行政策有关系，有时候不同楼盘也有差异。

　　有些楼盘开发商合作的银行利率会稍微优惠一些，而有些楼盘如果走俏，利率可能会相对偏高。我们可以根据自身需求合理选择房子。

本文首发于微信公众号：财妈说。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑： HN666）

看全文

写评论已有条评论跟帖用户自律公约

提 交还可输入500字

最新评论

查看剩下100条评论