答：这两个楼盘都是大品牌有品质的楼盘，一个是在航头，一个在新厂，两个区域都有发展空间。但是产品可能也不一样，航头以前都是以别墅区为主，新厂近几年开发较多。首先看哪个楼盘更靠近地铁站，其次看周边的设施配套，如果短期之内生活设施配套均相对薄弱，那就根据周边的商业配套来选择。

　　答：花桥的楼盘虽然很多，但花桥的二手房脱手较为困难。由于花桥大部分购房者是上海地区的投资客，目前短期之内已经到了一个比较高峰的状态，当然如果昆山现在的房价直接打个八折还是可以考虑的。

　　问：上海三林板块如何?

　　同时，为了方便大家学习与回顾，《地产深度报道》小编特将卢文曦老师的分享与问答内容整理成文。

　　今年，楼市“金九银十”不再，部分房地产项目去化承压，上海楼市似乎早早入冬。易居地产研究院发布的报告显示，10月上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%;成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%。上海二手房市场持续保持低位盘整，目前绝对量已经处于近6年低位水平。

　　随着楼市的不断降温，市场的预期也在转变。一旦预期出现明显的转变，可能直接导致购买行为的收缩。所以，再过段时间，即便是以价换量，也很难会有消费者去购买。

　　答：一般情况下，不建议自己去买，最好的方法是找律师或是业内人士陪同，把整套流程走下来。抵押给小额贷款公司，它里边有可能会存在一些问题：

　　问：上海中粮首创喜瑞祥云和云麓里两个新楼盘，哪个更好?

　　外地的酒店公寓也不建议入手，酒店公寓这类产品并不适合普通投资者，因为它的转手成本偏高，转手利润里边可能有30-40%都用来缴税。

　　川沙现在有很多的概念，但是从成长预期的大小来看的话，周浦的想象空间可能更大一些。

　　与此同时，二手房的对标都是区域内的新房。目前入市的新房基本是和周边的二手房倒挂，或者是处于板块的平均水平，所以新房价格上不去，直接导致二手房议价空间增加。

上海楼市究竟发生了什么?买方市场真的来了吗?哪里又是上海楼市的价值洼地?

　　问：很多人都说明年3月份是最佳的买房时机，请问这个观点是否靠谱?

　　因此，明年上海楼市会是一个逐步探底并且探明底部的过程。从历史的周期来看，楼市有很明显的周期性，周期大概是三年左右。

　　答：建议不要买酒店式公寓。上海限购限贷是最为严格的，而且是全国认贷，一旦查到有过贷款记录，可能会被认定是二套，这样首付70%的压力还是蛮大的。所以想在上海买房的人就快快攒钱，一旦达到到购买资格了就在上海买房!

　　随着刚需者的大量入市，上海楼市或又将迎来一次调整期。卢文曦表示，如果调整快的话，明年的5、6月份就是市场的底部;如果调整慢的话，最迟明年9、10月份，应该是上海楼市探明底部的时期。

　　数据显示，相对新房而言，二手房前十个月的累计同比增加8.8%，出现明显的跷跷板效应。

　　答：祝桥未来有一定的向上空间，但短期来看，价格存在透支，入手时间还是建议放在明年的年中。

　　问：请问下现在上海哪块学区房比较值得买?新房二手房均可以。

　　例如，上海地区某些开发商开启了“买房送宝马”等较大尺度的优惠，即使在前几年市场不好时，上海地区也很少看到这样较大尺度的优惠促销。这进一步说明在市场预期不断走弱的情况下，房企对资金回笼提出更高的要求，希望通过这种以价换量的促销方式尽快回笼资金。

　　答：环沪圈中跟上海紧密度高的相对具有发展空间，比如说苏州、太仓、嘉兴、嘉善等，苏州和杭州发展空间在嘉兴和嘉善之上。

　　在此背景之下，部分房企在项目营销上使出“浑身解数”，以期加速销售，二手房主动降价、给钱就卖的现象也在逐渐增多。

　　答：我建议有老破小概念的房子不要买。因为几年之后，老破小的房龄偏大，银行为了确保贷款抵押物的安全，会设定比较高的安全系数，房龄越大，设定的还贷时间就越短，会对你下家的支付能力要求比较高，也会导致这类房子本身的竞争力下降。

　　从历史来看，房子本身也是有生命周期的，为什么10年之内的次新房价格涨得快，因为它房龄较短又是现房。但房子过了20年以后，它已经过了涨幅最快的这一段时期，涨速就会降下来，所以从投资的角度来看，不建议大家老破小。

　　总体来看，今年上半年，上海的房地产市场交易比较低迷，到了第三季度，市场开始出现供求相互放量的情况。数据显示，今年1-10月，上海楼市新房供应量达到633.8万平方米，同比增加82%，放量比较充分。但是，在供应较多的情况下，成交面积却同比下滑1.5%。

　　答：金山和崇明完全是两个不同的概念，从短期来看，金山的发展速度要比崇明快一点。

　　二、不清楚里边的债务如何。有可能房子市值300万元，但是他抵押给贷款公司贷的款钱有350万元，那么买下来你还要倒赔50万元。

　　答：上海学区房最为集中的两块是杨浦和徐汇。主要是因为这两个板块里边的公立小学口碑较好，所以这两个区域里边的房子都是值得买的。

　　金山以及南面的杭州湾，这些区域和浙江北部的一些区域有较强的连接。哪些区域里实体产业多，或者是劳动密集型产业多，对房地产市场会有比较强的支撑。

　　答：由于限价的问题，上海地区现在至少有150个楼盘存在捂盘的情况。到2019年，市场的供应应该比今年要多一些，因为今年的市场情况不太好，房企的资金回笼有压力，可能到明年，大家都会集中跑量。

　　2016年3月，上海推出限购新政(简称“3·25新政”)，将非本市户籍居民购房应缴纳个人所得税或社保的年限由2年改为5年。如今，该项政策已经实施了两年多，到明年3月25日，原来社保不满两年的潜在购房者也即将满5年，符合购房条件。因此，明年上半年预计将会产生很多刚性购房需求。

　　如果自住的话，可以考虑出手，因为买二手房有很大的偶然性，有可能你喜欢的小区常年不出来一套，出来一套也会有别人去抢房源，反而会使价格出现反弹。现在正好是买方市场，还可以和卖方再杀价。

　　崇明的定位是旅游生态区域，它的优势就是自然风光资源，它的短板在于交通，如果以后通地铁，将会有不错的升值空间。

　　答：限贷限购政策短期之内是不会松绑的。只有等长效机制落地之后，这些限购限贷的行政举措才会逐步一条一条的慢慢撤!

　　明年中期或是底部

　　问：近两年要买刚需房，上海浦东这片的学区房貌似稳居不降，目前还没有小孩，那该如何在学区房和非学区房之间选择呢?学区房未来变动怎样?

　　问：房地产贷款政策什么时候才能放松?限购限贷什么时候能松绑?

　　从中介的市场经理人数量看，是处于历史上的低位，这就说明市场整体是处于比较偏冷的状态当中。

　　上海楼市究竟发生了什么?买方市场真的来了吗?哪里又是上海楼市的价值洼地?

　　那么，现在二手房处于什么状况?

　　问：上海临港新城板块怎么样?

　　答：学区房的价格还是比较坚挺的，至少是保值的产品。