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保持差异化投资策略的灵活度 杨宇 国寿资本投资有限公司董事总经理 国际金融地产联盟 (IFFRE) 主办的 2019国际金融地产创新峰会，以“升级转型引领变革新时代”为主题，旨在对中国宏观经济、金融地产政策新方向以及房地产市场进行深度解读。 国寿资本董事总经理杨宇在峰会上指出，在新格局、新形势下，房地产投资需 要根据政策、经济地理、商业业态变化及时调整投资策略。 “我们关注到近期发改委公布的一系列政策，包括京津冀、长三角经济带、粤港澳大湾区，长期看好这些国家重点发展区域，包括最近刚刚提出的成渝经济区，上述区域也是我们商业地产应该布局的领域。” 杨宇说，对于投资标的，需要从酒店、商业、写字楼分业态分析，进行不同的投资策略。 杨宇提到当下关注度高的创新领域：物流地产投资和数据中心。物流地产，近 三年年均 20% 的增长率，过去五年物流租金增长率稳定在 4% 以上，他认为对长线资本来说，这是能够带来非常好的资产增值收益的物业类型。数据中心，以 IT 企业非常集中的深圳为例，当地 IDC(互联网数据中心)市场供不应求，至少是上百亿美元的未来发展市场。 杨宇认为，需要根据不同的投资人的需求做差异化的投资策略。房地产业由 增量转向存量市场，使得旧的商业办公有改造需求，商业酒店改造成写字楼，这也是一种差异化策略的发展。 “房地产+科技”是未来趋势 何春兴 嘉铭投资集团执行总裁、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事 中国地产领域已经进入存量时代，在中国的经济进入新格局下，未来最关键 的趋势是‘房地产 + 科技’，同时要做创新和产业的升级。 嘉铭投资集团执 行总裁、国际金融地产联盟常务理事何春兴在 2019 国际金融地产创新峰会上表示。 中国在整体转型当中，在办公楼投资运营管理领域，地产科技会对行业带来哪 些影响？何春兴认为，在租赁物业方面，科技型企业对办公楼会带来新的需求。 科技会让地产运营管理效率提升，不只是通过楼宇科技提升管理效益，也包括 通过科技手段、平台和工具，提升租户所需要获取的服务，科技带来的便捷性和人性化，带给租户更好的服务和体验。 “我们发现很多科技企业瞄准房地产行业和房企，他们积极地推动这个事情，但比较缺乏场景和业务本身的流程。所以，我们觉得有很大的合作机会，可以对这些科技型企业做一些投资。”何春兴说，这些投资可以演化成地产与科技深度结合下的增长业务。 何春兴谈到他们在嘉铭中心的实践，他认为针对具有现金流产出的物业，运 营管理非常重要，首先投资人的选址、投资策略肯定得要非常精准；其次，要 保持商业资产的品质长期持续，要提升客户的满意度和体验感，让客户的员工 感觉在这里工作是愉快的，包括娱乐、健康方面。 REITs呼声再起，外资加码持有型物业 王洪辉 、远洋资本总经理 从 2018 年底到今年，以黑石、凯德、基汇等为代表的外资房地产基金在大宗交易市场动作频繁，内资鲜有出手，目前大宗交易在境内的交易额超过 900 亿元人民币，大多是外资购买。 “外资和内资机构其实不存在直接的竞争关系，市场足够大，内资外资都能有足够的空间去发展。”远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉在“2019国际金融地产创新峰会”上表示，近期外资机构频繁“出手”内地商业办公、物流地产、数据中心等物业，充分体现他们对持有型物业投资前景的看好。 王洪辉以商办市场为例介绍称，目前国内一线城市的资产回报率与全球市场相比差别不大，但相对国外成熟市场，其租金的增长空间较高，每年3%-5% 的租金涨幅。近来，中国资产证券化进程正在加快，真正意义上的REITs 呼之欲出，必将进一步推高此类资产的价格。 王洪辉认为，从发展水平上看，我国的物流地产与西方发达国家存在十年以上的差距，数据中心大概有 10-20年的差距，这存在巨大的增长空间，也是外资看好内地市场的商业办公、物流地产、数据地产的原因。王洪辉介绍，远洋资本成立了针对物流地产的美元基金，正在打造轻重资产结合的投资平台。 据悉，远洋资本目前主要投向房地产、股权与债权市场，规模接近 1000亿元。 房地产“长情资本”关注什么 张平 中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事 IFFRE资产证券化与REITs专业委员会副主席 关于“业态投资趋势”，首先从基本面来看，我们对于中国市场充满信心，认为中国一定是全球房地产投资规模最大的国家，一旦标准 REITs 市场在中国开放，中国将毋庸置疑成为全世界资产管理规模最大的市场。因此，对于自持型房地产项目的投资，即租金收益型的资产投资持续看好。 其次，从投资策略角度而言，将会有更多的“长情资本”关注中国核心城市，尤其是北京、上海等一线城市核心地段的投资机会，长钱将更钟情于核心及核心增值型投资策略。 |