为什么大湾区今年的增长这么旺盛呢？其中一个原因是土地，办公楼、住宅供不应求，对公司扩充来说有非常大的影响。未来很多香港保险公司会去大湾区增加投资。对于投资机构来讲，香港的机构非常有兴趣增加投资大湾区。此外，香港的人才也是非常多，最大的问题还是没有空间给他们发展。如果是粤港澳一起发展，未来的方向会是非常好的概念。总的来说，未来十年增长点，我们可以根据大湾区的发展情况来投。

　　香港是全球金融市场三个龙头之一，高增值的金融服务业，对大湾区有很大的贡献。根据彭博行业研究员与 2000 家公司进行的沟通发现，很多公司未来也有计划，要加大对大湾区的投入。香港和深圳有金融行业互联互通，未来的沟通会越来越多。像彭博未来也是加大对大湾区金融业的投入，这是其增长最大的亮点。

　　中期来看，未来 5 至 10 年，大湾区会有明显的发展，从经济增长和未来发展来看，粤港澳大湾区有非常好的机遇，希望可以把握好。

　　英国的城市更新方法论

　　张倩瑜博士

　　英国伦敦大学学院巴特雷基础设施中心主任

　　英国是个很典型的国家，城市发展比较早，伦敦从 17 世纪到现在经历了多轮城市变迁。它是第一个工业革命的国家，也是第一个面对“都市病”的国家。

　　从二战之后来看，1945 年到 1960 年，为了满足居住需求，政府在全英各地兴建房屋，建造过程中因为求快，对于环境、古迹保护基本忽略，造成非常大的抗议。

　　由于之后让位于环境保护，矫枉过正，上世纪六七十年代城市更新推进缓慢，直到1979 年撒切尔执政之后，伦敦开始城市更新与区域大发展。1990 年代新工党主政期间，整个城市更新理念向社区再造方向发展。

　　现在看过去，整个城市更新包括三个元素：第一个也是最基本的元素，实体转换、实体改造、实体更新；第二个元素，社区本身的更新再造；第三个元素，是 2010 年之后，联合政府之后重视的公共空间营造。把这三个重要成分加起来之后形成了现在英国主流的城市更新方法论。

　　比如国王十字(Kings Cross)，我刚来的时候，是破败的混杂区，现在成为一个时尚热点，是大家都喜欢去的地方。国王十字的改造成功，政府在其中的角色掌控非常之好。我感觉城市更新要做得好，首先政府要知道怎么出考题，考题出得好之后，投资方所提出的答卷基本才会符合社会期待。

　　城市更新中的“黄花鱼效应”

　　孙天立

　　大悦城控股创新业务部总经理、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

　　谈及到城市更新，这里打个非常形象的比喻：城市更新就好比在“吃鱼”。表面上看起来像是黄花鱼，但实际上并非如此，一口咬下去才发现嘴里吃的是草鱼，并且特别多鱼刺，叫人苦不堪言。

　　关于城市更新中的难点，有两点要协调统一。一是城市发展进程中相关参与者协调统一。包括政府对城市更新的认识和看法、业主和小业主对于城市更新的看法，城市更新操盘运营商之间的协调统一。二是政府有决心。以统一长安街楼宇外立面为例，从提出到执行效果甚是明显。但在真正涉及到城市更新领域，政府还应该进行更强有力的规划，并且业主和运营商之间能够达成高度共识。但是依照现状来看，很多业主仍然没能达到共识。

　　因为部分业主只站在自己的角度去看，当然这还需要一定时间，这是目前做城市更新最大的困难。

　　在此过程中需要多方面共同呼吁，行业内外都要达成共识。同时还可以为小业主进行培训，小业主做到“自我进升”。这与英国城市更新的案例有异曲同工之处，当真正达到高度共识的时候，城市更新便会加快进程。当下，对于中国而言，城市更新体量非常大，城市更新中的机遇颇多，就像一块巨大的蛋糕。

　　确实蛋糕就放在那儿，或者“鱼”放在那儿，却让人无从下手，因为没有达成高度的共识。

　　弘扬历史同时要适应未来的发展

　　赵冰冰

　　伦敦发展促进署大中华区首席代表

　　回顾英国过去在城市更新方面走过的一些道路和案例，可以看出伦敦面临的很多问题是与中国很多城市现在所面临的问题如出一辙。现在伦敦人口大约在 900 万，预计到 2030 年会增加到 1000 万。每年以10 万人口的数量增长。若是这 10 万人口需要有 5 万套住宅，对于当前伦敦来说是供不应求。除增长以外，伦敦一直在“去”和“留”之间寻找平衡，在保存传统的基础上又适应对未来的要求，弘扬历史的同时适应未来的发展。

　　伦敦市政府希望到 2050 年，能够变成一个“零碳城市”。这其实是个挑战，不仅是数字的挑战，也体现在实现的方式上、不同领域中，如垃圾环保、公共交通出行。

　　结合我们办公室工作来看，目前在城市更新领域有三大重点领域在推广：一是清洁科技，二是智能出行；三是政务科技。

　　所以我们相信，虽然有个非常高的目标，但能帮助伦敦实现到 2050 年变成“零碳城市”。

　　这里举例说明一下，有去过伦敦的人会发现，伦敦大街小巷的立柱、灯柱都让人印象深刻。但鲜为人知的是，迄今为止，很多灯柱已经几百年了。未来不会被拆掉，而是被规划到伦敦 5G 发展规划中，类似这样的案例在伦敦有很多，伦敦城市基因里就是非常多元化、开放性和规模化，弘扬历史同时要适应未来的发展。

　　城市更新，如何做好“募投管退”

　　辛勇

　　稳盛投资管理有限公司战略发展部总经理、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

　　城市更新的大改革、小改革，面临改造、设计、报批、招商、运营到最后的退出，这一系列的改造手段和方式，与国际房地产私募基金资本增值型策略非常吻合。对于投资人来说，他们是如何看待这一投资机会呢？

　　投资人包括：优先级的债权类资本，机构 LP 投私募基金的资本，REITs 中的基石投资人、Pre-IPO 投资人、散户等等。在重点核心城市，大家关注点最后还是关注到团队的能力，甚至某一细分业态领域的能力。

　　从投资人角度来看，早期的投资人更看重既往的业绩，然而现在除了关注这一核心指标外，很多机构投资人更看重团队与时俱进的操盘能力和运营提升改造能力。