供应方面，从短期供应来看，2019年上半年5个重点监测城市约有近200万平方米40个购物中心项目入市，较2018年下半年缩减约190万平方米，短期供应明显减少。2019年上半年新入市项目主要有上海浦东三林东方懿德城、成都绿地中心468·伊藤广场等。根据拟开盘商业项目情况，预计2019年下半年，将有超1200万平方米约150个购物中心项目入市；此外，北京房山理工大学家园、武汉光谷青年汇等商业街项目将进入市场，总建筑面积超15万平方米。从长期供应来看，2019年1-6月，我国商办用地成交规划建筑面积达8762.10万平方米，同比下降9.08%。从城市等级看，一线、二线商办用地成交规划建筑面积同比均下降。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占全国比例由去年同期的5.63%降至2.98%，二线城市占比由去年同期的51.55%降至44.34%。虽二线城市商办用地成交占比有所下降，但仍保持较高比例。总体来看，未来商业市场供应将主要集中在二线城市。

需求方面，2019年1-5月，我国社会消费品零售总额为161332亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期回落1.4个百分点，其中全国网上零售额同比增长17.8%，增幅较去年同期回落12.9个百分点。按消费类型分，餐饮收入同比增长9.3%，增幅较去年同期回落0.5个百分点；商品零售同比增长8.0%，增幅较去年同期回落1.4个百分点。限额以上单位商品中，日用品类、化妆品类、中西药品类同比分别增长14.5%、11.3%和11.0%；通讯器材类、家用电器和音像器材类以及家具类同比则分别增长7.8%、6.4%和5.1%。整体来看，消费需求呈快速增长态势，但增速有所放缓，其中网络消费增长迅速，升级类商品和服务类消费较为活跃，对我国未来商业市场需求、消费结构优化升级都将形成一定支撑。

图：2019年上半年租金涨跌幅较大的商业街

3.租金运行趋势研判

1.百街商铺租金指数变化

（2）租金涨跌幅较大的商业街

从不同等级城市来看，2019年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占81.5%，环比下跌的商业街占3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京9条商业街租金环比上涨，1条持平，无商业街租金下跌，其中南锣鼓巷涨幅最高，达1.78%；上海11条商业街中，8条商业街租金环比上涨，3条持平，其中南翔老街环比涨幅最高，为2.75%；广州2条商业街租金环比上涨，1条商业街租金环比下跌，其中天河又一城商业街环比上涨1.42%，涨幅最大；深圳3条商业街租金环比均上涨，涨幅在0.5%-2.0%之间。

图：2019年二季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈

2中国写字楼租金指数运行分析

1.写字楼租金变动情况

（1）百MALL商铺租金变动情况

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占60.0%，租金环比下跌的商圈占38.8%，1.2%的商圈租金与上期持平。从市场表现来看，2019年一季度，我国第三产业实现增加值122317亿元，同比增长7.0%，增幅较上期收窄0.4个百分点。整体来看，服务业发展速度出现放缓迹象，在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具体来看，受经济增速放缓及中美贸易争端影响，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。

据写字楼租金指数显示，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从市场表现看，随着中国经济的平稳发展，第三产业逐步成为经济增长的主动力，而第三产业中优势行业企业的快速发展，为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。具体来看，金融、房地产和TMT行业仍是写字楼市场的主要需求，带动整体租金平稳微升。其中，一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响，写字楼市场租金有所下降；二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业落户与投资，带动其写字楼市场租金稳中趋升。

数据来源：CREIS中指数据、3Fang.com

从商圈层面看，2019年上半年，在租金环比上涨的商圈中，杭州湖滨商圈、上海淮海路商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中杭州湖滨商圈租金环比涨幅最大，达2.83%；其次为上海淮海路商圈，涨幅为2.70%；杭州滨江商圈、上海川沙商圈等5个商圈租金环比涨幅在2.0%-2.5%（含）之间；深圳东门商圈、苏州观前街商圈、成都建设路商圈环比涨幅在1.7%-2.0%之间。在租金环比下跌的商圈中，北京朝外大街、天津劝业场等5个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间；北京鲁谷、北京远大路等5个商圈环比跌幅在0.5%以内。

数据来源：CREIS中指数据、3Fang.com

2019年二季度，二线城市中，75.0%的商圈写字楼租金环比上涨，22.7%的商圈租金环比下跌，2.3%的商圈租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨，其他城市商圈写字楼租金均涨跌互现。其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高，达3.19%，居于二线城市首位。

2.百MALL商铺租金指数变化

从市场表现来看，2019年一季度，我国GDP总量为21.3万亿元，同比增长6.4%，增速较上年同期收窄0.4个百分点。2019年1-5月，我国社会消费品零售总额超过16.1万亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期收窄1.4个百分点，居民消费整体保持平稳增长态势。重点城市新项目入市较多且租赁交易较为活跃，日益多元化的租赁需求给多数城市商业市场注入新活力，同时亦使其存量与新增零售项目价值获得提升。