上海绿地长岛新楼盘(4)
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2019-10-15 11:43
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2014年以来棚改货币化大潮对三四线城市房地产市场的拉动明显，认为期间棚改货币化安置在居民购房环节中不仅扮演了购买力的支撑，同时也带来了加杠杆空间，但是随着去库存任务的阶段性完成，棚改对三四线城市的意义未来预计将逐步淡化。 2019年4月16日，财政部发布《关于下达2019年中央财政2019年3月全国首套房平均房贷利率为5.56%，自2018年12月起已经连降4个月；二套房平均房贷利率为5.89%，自2018年11月起已经连降5个月。首付比例方面，2019年以来提供首套房2成首付的样本银行逐渐增加，4成和停贷首付逐渐减少。按揭利率的持续下行以及首付比例的边际改善有望进一步推动刚需修复，2019年以来一线城市低总价户型成交占比的提升验证这一趋势。土地流标数量明显增加。这是2018年一个明显的现象和问题。在土地购置面积继续增加的情况下，土地成交的价格的涨幅缩减，一方面是面积的增加，一方面是价格缩减。2018年土地购置面积2.91亿平方米，比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交价格增幅也是六年来首次低于商品房平均销售价格的增幅。城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》（财综〔2019〕14号），提出2019年计划新开工棚户区改造285.3万套，同比大幅减少51.5%。保障性安居工程专项资金预算方面，2019年保障性安居工程专项资金预算700亿元，较2018年同比大幅下降43.32%，2017到2019年预算分别为1243亿元、12352014年以来棚改货币化大潮对三四线城市房地产市场的拉动明显，认为期间棚改货币化安置在居民购房环节中不仅扮演了购买力的支撑，同时也带来了加杠杆空间，但是随着去库存任务的阶段性完成，棚改对三四线城市的意义未来预计将逐步淡化。2019年4月16日，财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》（财综〔2019〕14号），提出2019年计划新开工棚户区改造285.3万套，同比大幅减少51.5%。保障性安居工程专项资金预算方面，2019年保障性安居工程专项资金预算700亿元，较2018年同比大幅下降43.32%，2017到2019年预算分别为1243亿元、1235亿元和700亿元。同时，土地流标的数量和比例也是有所增加，我们对此作了统计，全国300个城市土地交易数据来看，2018年土地流拍照地区块总规划建筑面积达3.8亿平方米，是2017年的2.1倍，相对来说2018年土地市场是非常冷。受土地本身区位等因素影响。二是受土地出让附加条件比较多。三是房地产信贷资金总体情况收紧。亿元和700亿元。 棚改资金支持来看，2019年1-3月PSL累计新增1615亿元，累计同比下跌46.84%，连续3个月累计同比增速为负。单月增速来看，2019年一季度保持负增长态势，1-3月单月同比增速分别降至-56.94%、-52.38%、-27.48%。总体来看棚改资金支持力度下滑幅度较为明显。 依然维持去放权。在政府工作报告中也提出，要落实城市的主体责任，强化地方政府调控政策的主体作用，过去我们讲地方政府的调控作用。这次在政府工作报告中明确强调政府对本地房地产市场的主体责任，也就意味着调控市场的自主权利会进一步扩大。2019年房地产市场发展趋势。总体来看，将会呈现一个平稳回调的态势，房地产市场平稳回调的态势基本上不会发生改变。全年商品住房销售增速有可能呈现放缓趋势。房价涨幅将会整体回落，土地市场交易也将回归理性。一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施。二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中：北京和深圳分别上涨0.2%和0.5%，上海和广州分别下降0.1%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。整体市场看，全国大部分城市明显分化。从全国看：购房人心态转为乐观的主要为一线城市以及部分二线热点城市。具体有：北京、上海、深圳；合肥、济南、南京。市场可以确定的3月肯定不会差，因为没有增量入市。年末的观点，随着棚改规模以及货币化率的双降，棚改对于三四线城市去库存的作用将会大幅萎缩，除了部分处在城市圈中的三四线城市依然具备一定空间，大部分三四线城市无论是需求还是投资都将面临回落的压力。依然认为2019年全国房地产销售面积负增长，而房地产投资随着棚改叠加土地购置的贡献减少，预计会逐步回落。 |
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