文/乐居财经研究院研究员 王丽娅

6、存量焕新成关注焦点 鑫苑以泛商业切入存量改造

地产行业是从重资产模式起步的，互联网的赋能给整个行业带来新的启示，尤其在商业地产领域开始有了品牌输出的尝试，有了“试水”轻资产的举措。

在上千家房企跑出来的内地实力房企，虽然不如港企有着多年积累的组织运营经验，但已经都有了独具特色的代表作品，甚至是当下中国的网红“打卡地”。这其中，除了有卓越的企业领导力，专业团队和商业创新能力成为当仁不让的核心竞争力。

12月12日，乐居财经研究院独家发布《2019年中国内地商业地产综合实力TOP10》榜单，榜单显示，2019年，商业地产行业整体运行显现出了调整态势，尤其是内地商业地产十强公司的整体经营表现优于行业大势。十强商业地产公司包括在2019年遇上 “多事之秋”，但其在商业地产的发展势头没有减弱。截至10月25日，新城控股累计开业商场已达51座。新城控股全年计划开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标。按照其规划,到2020年,将实现100座吾悦广场开业。

综合实力评价指标体系共包含5项一级指标，分别为先进领导力、智能运营、主营增长、商业创新能力和品牌贡献度。一级指标下再分设多个二级指标，从具体可量化或可评估的角度对一级指标予以解释。

企业评价指标由计量指标和非计量指标共同构成，以保证客观准确性和主观真实性。计量指标主要来自实物量、价值量、总量等包含企业绩效在内的系列数值分析，非计量指标则是通过实勘调研、权数等评定为指标赋值。

内地商业地产企业综合实力评价指标体系分为先进领导力、智能运营、营业增长、商业创新能力和品牌贡献度。上述几大价值维度并行同时又相辅相成：先进领导力是企业方向把舵的基石；智能运营让企业在核心业务上的优势愈加巩固；核心绩效提升又为企业探索新市场、新业务提供强大的财务投资能力；新兴业务的概念验证与规模化，也与核心业务形成协同效应。几方相互助推，使得企业更好的释放数字价值，从而找寻到企业的第二、甚至是第三业务的新增长点，延缓企业步入至衰退阶段的周期。

随着城镇化的加速发展，增量市场的成长空间在收窄，存量市场逐渐成为房企争抢的新赛道，而如何赋予存量资产新生则是当下企业面临的主命题。

7、商业地产“轻”与“重”并行渐成趋势团队 实力与商业创新撑起核心竞争力

作为苏宁控股集团旗下大型综合房地产开发运营集团，苏宁置业已然成为苏宁旗下不可或缺的主流业务之一。苏宁置业独创6S+智慧人居体系，持续创新赢得增长红利。在商业地产领域，苏宁置业目前已形成“苏宁广场”“苏宁生活广场”两大系列产品，以及复合型智慧商业之城苏宁睿城。2019年，苏宁置业在全国布局40座首席商业综合体，储备了80余座苏宁广场在建项目。按照规划，苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店和50个大型购物广场中心。

鑫苑商管作为鑫苑旗下全资子公司，2019年继续加快智慧商业研发与服务创新升级，不拘泥于传统的商业经营模式，而以泛商业视角探索更新的空间利用模式。并且，凭借智慧科技的场景打造，以及出色的资本运作能力获得了“2019年度最具潜力商管品牌”奖。目前鑫苑商管累积服务项目65个，总面积350万方，覆盖全国六大区域，形成了鑫苑鑫都汇系列社区购物中心、鑫苑广场系列城市购物中心以及BLOCK街区商业、特色小镇、星级酒店、甲级写字楼等产品。

经历了几轮磨合，包括万达、印力、爱琴海、华润等在内的实力商业地产企业，明确了“轻”与“重”并举的战略思路，提速了在商业地产上的布局。其中万达明确宣布在2020年计划开业的50个购物中心中，轻资产运营的项目占比将达到37个，在建的133个万达广场中，107个是“轻资产”项目。公开资料显示，2018年底华润有管理输出购物中心项目25个，其中在营项目17个，储备项目8个。

2018年上市的弘阳集团，赢在了“地产+商业”的双轮驱动战略。2019年的弘阳商业进入中国商业地产品牌的“第一梯队”。弘阳商业的经营业态已经拓展到了购物中心、家居商场、游乐园等。其中，弘阳广场和弘阳家居是其主打的两条产品线。2019年目标是确保40家店，并挑战50家。

一个重资产行业做轻资产是有些被动的，失去了好的位置已经开发殆尽，重资产的路就遇上了瓶颈；但轻资产模式存在许多现实因素的制约，如果没有对自身能力做针对性评估与梳理，经验的时长及管理规模的大小，可能都不会成为做好轻资产的充分条件。

榜单说明：本次榜单由乐居财经独家发布，测评研究对象中国内地房企，且监测的物业属性范围为中国内地的商业、办公；不包含酒店。通过发布中国内地房企“商业地产企业综合实力”榜单，用以科学地评价和度量内地房企在商业地产领域的成长性和竞争力，帮助希望进入该领域或正在发展该领域的房企找到重点拓展的方向，和差异化的定位和策略。

购物中心本质也是平台，是提供各个品牌与消费者之间的联系的平台。互联网给了房企和消费者多元链接的方式和机会，正如“大悦城”已发展成为品牌的商业综合体平台，重点将文化创意与商业进行了跨界结合，加之其官方微信轻应用、O2O平台（网页、APP），整合线上线下资源，起到营销宣传、消费引导、完善客户数据体系等多重作用。因此，也牢牢抓住了当代青年人的喜好。

中国企业集体进入数字化转型期。借助数字化成功转型的企业，多以业务转型和未来趋势为导向建立战略格局，而非单纯以新颖的技术工具或局部流程变革驱动。

2019年，中国商界迎来巨变。一是中国民族品牌的崛起，以华为、腾讯、阿里巴巴等为代表的创新型企业站在国际舞台上崭露自信；二是一桩桩国内企业并购案的推进与传统外资大腾退的鲜明对比。5G的登场，让更多的中国企业开始为向新型企业转型储备能力，做足内功。尤其是被持续看好的长足发展内地商业地产企业，在新一轮的经济转型中坚韧奋斗、见证中国创造的过程，值得被记录。