趋势2：房地产金融继续从严监管

2019年12月23日在北京召开的全国住房和城乡建设工作会议强调，2020年各地将继续坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

对购房者来说，明年的楼市也大可以放心，很多人会关注每个月的70个大中城市房价数据，但可能忽视了每个月的房地产投资与开发数据，这里有相当多的数据需要二次加工才能一窥楼市。比如看楼市库存，很多人不知道的是，全国楼市库存已经连续增长了12个月了，这算不算一个“定心丸”？

与此同时，2019年全国商品房库存仍持续下行，截至2019年11月，商品房待售面积49221万平方米；商品住宅待售面积也持续减少，11月份为22281万平方米，同比下降12.6%。

中指研究院预测，2020年房地产调控将注重多方面的平衡。第一，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡；第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡；第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。综合来看，基于以上的三大平衡，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制，同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。

2019年12月10日～12日召开的中央经济工作会议还重申：“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”

国家统计局数据显示，2019年1~11月份，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1~10月份加快0.1个百分点；商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。参考2018年149973亿元的销售额，2019年的销售额很有可能创下16万亿元的历史新高。

对于2020年的工作，住房和城乡建设部表示，将着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

还是那句话，管好了钱，行业就比较安全，炒房就没有空间，房价也就稳得住。

金融政策方面，2019年以来房地产金融定向监管是继续从紧的。开年的2019年2月，时任银保监会副主席王兆星就针对房地产市场表示：“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。”

从住建部到银保监会，这意味着楼市调控的两大关键环节全都表态了，一是制定楼市调控政策的，一是负责提供资金的。某种程度上，后者的表态更为重要，政策再好，没钱也只能干看着。

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我们注意到，通知指的是防止资金“违规”流入房地产市场。

值得注意的是，从2019年12月10~12日召开的中央经济工作会议重申房住不炒、强调房地产平稳健康发展，到12月17日国务院副总理韩正在住建部召开座谈会强调要保持房地产市场稳定，再到全国住房和城乡建设工作会议对房地产市场的具体部署，2020年房地产市场的发展方向已然明了。

从融资成本来看，2019年绝大多数企业的融资成本都在上升，主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高，尤其是境外发债成本，而且由于境内融资限制持续增加，企业在海外的融资占比也持续加大。据克而瑞预计，从月度走势来看，房企未来融资成本可能仍将保持在较高水平。

以个人房贷为例，房贷利率也即将迎来定价机制的转变，这一块基本上完全不会有什么操作空间，至于以消费贷抵押贷等各种名义给个人购房者放贷，现在也已经非常少了。从购房者层面来说，只要房价没有涨的空间预期，去做这种操作也大多是不划算的。

方正证券房地产行业首席分析师夏亦丰向记者分析认为：“2019年楼市整体较为平稳，2020年力求维持现阶段的状态，从全局看不太可能有新的收紧政策出现。”

国家统计局数据显示，2019年1~11月份，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1~10月份持平。其中，国内贷款23013亿元，增长5.5%；利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，增长3.7%；定金及预收款54482亿元，增长10.0%；个人按揭贷款24395亿元，增长13.9%。

实际上，从2019年各大房企的销售数据来看，房地产市场规模再扩大已经非常难了，头部房企销售额再增加，但中小房企活得很艰难，百亿级房企都不安全，千亿规模房企也在拼命促销扩大规模确保自身安全。2020年行业偿债总规模近7500亿，2021年将达1.05万亿。

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至于地产商，现在基本上也不太可能，银行现在重心是给实体经济支持，特别是中小企业，给他们放贷，银行实际上是从心底里担心的，小微企业信用贷多，即便是抵押贷，资产也不如房地产等行业。硬着头皮给小微企业贷款，这边给房地产商贷款就更不能出坏账了，所以一般也不会有太出格的问题。

趋势1：全面落实“因城施策”

三是一些布局过于集中的企业，尤其是三四线的市场和政策调整带来的一些区划风险加大，区域型房企应该进一步优化之城市布局，平衡区域带来的市场风险。

现在银保监会给2020年的涉房地产贷款定调，可以说十分及时，因为在1月6日，央行之前宣布的降准就将生效，对市场会形成一定影响。对房地产市场来说，经过了2019年先热后冷，再经历了2019年下半年以来的购房政策的微调，特别是南京杭州成都等明星城市的加入，让很多业内人士都认为2020年将再次迎来“小阳春”。这种判断有一定合理性，不过，这也给了那些炒房客以信心，楼市蛰伏太久了，很多人在外面观望，还有很多人等着拉升出货。

58安居客房产研究院发布的《2019年楼市总结》称：2019年四季度，货币政策保持宽松流动性预期的大背景下，对房地产金融依然保持严监管，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。

进入2020年，房地产市场将呈现何种发展趋势？