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一千个读者有一千个哈姆雷特，对于刚刚过去的2019年广州楼市，不同的人也有不同的感受。 感受是主观的，但数据永远不会骗人。在对数据进行抽丝剥茧的分析过后，我们发现一件有意思的事情： 人们从广州楼市中感知到的信息，与实际情况往往有着不少出入。 错觉一：广州房价向下 对于今年，不少人的真切感受是：广州房价一直在跌。 或许是因为下半年开发商的价格战打得太过火热，又或许是今年二手房比较难去化，业主不得不降价成交。所以整个广州楼市，都呈现出一种不太乐观的局面。 实际上，今年广州的整体房价确实有小幅度的下跌，但是差距拉得并不大，经历了小阳春的年初与众人一致觉得处于低位的年末之间，房价跌幅不过3.2%左右。
而如果将整个时间周期拉长，我们会发现，虽然近几年广州楼市看起来有些“消极怠工”，但实际上，广州的房价却一直没有停止增长。
数据显示，在2018年9月份之前，广州房价一直呈现上涨态势，并在9月份达到顶峰。在之后，广州房价进入相对平稳的波动调整期，但如今的房价水平，在近几年中依然处于较高的位置。 错觉二：天河仍然是宇宙中心 作为广州房价鄙视链的顶端，天河房产的价值毋庸置疑。
拉开周期看各区二手住宅均价，天河跟越秀的房价水平依然slay全场。 但是从近几年的房价涨幅来看，老大哥也有跑不动的那一天。
从2016年至今各区的涨幅情况来看，涨幅最高的南沙，涨幅107.92%，其次是番禺，涨幅84.48%，第三名则是花都，涨幅82.11%。而天河并未进入前五。 至于近些年比较热门的黄埔区和增城区，增城区3年涨幅81.89%，表现还不错，黄埔区则以67.15%的涨幅，排名倒数。 而从过去一年的涨幅来看，黑马则诞生在海珠区，海珠区以8.73%的年涨幅，实现了今年的“逆袭”。 海珠区的补涨不是没有道理的。一方面，海珠是老四区中的相对洼地。其次，琶洲的发展也在拉动整个海珠的步伐。近两年如果打算购房，海珠是一个可以重点考虑的区域。 错觉三：买房的人在逐渐减少 今年是购房者观望情绪较为浓烈的一年，但是，今年买房的人变少了吗？ 恰恰相反。 根据广州中原研究发展部数据，2019年1-11月广州累积成交784.07万㎡一手单位，居四大城市总量之首。
此外，根据广州中原研究发展部统计，2019年全年广州住宅的一手网签套数也比2018年多。2019年广州一手住宅网签成交79737宗，同比上升5%；成交面积858.4万㎡，同比上升6%。
错觉四：广州富豪都很低调 相比起隔壁深圳富豪们动不动就抢房的行为，广州富豪似乎没什么存在感，就像网上经常说的那样：穿个人字拖，腰上别着一串钥匙的，那就是广州富豪了。 实际上，广州富豪的购买力一点都不输深圳富豪，只不过他们没有站在镁光灯下。 2019年，广州千万级豪宅成交占比创2013年以来新高，全年共成交920宗千万豪宅。
与此同时，富豪们的“口味”也在逐渐转变。我们的传统认知中，广州富豪都集中在天河、越秀。然而2019年的数据显示，荔湾正“接棒”成为千万豪宅成交第一大区，该区占全市近3成份额，一枝独秀。而传统豪宅区天河、海珠则与番禺形成“豪宅第二梯队”。 错觉五：广州东部卖不动了 去年年底，增城大批开发商的以量换价，加上黄埔的放松限购，让不少购房者心生怀疑： 是不是广州东卖不动了，要释放新的购房需求进场“接盘”？ 实际上，广州东部不仅没有卖不动，而且还十分能打。
在2019年成交最多的5大黑马板块中，就有2个板块来自东部。 其中，成交涨幅最高的是官湖板块，成交同比上涨了340%！科学城的成交量同比也翻了一番。
从全区库存情况看，东部的黄埔、增城库存都所剩无几。其中黄埔已经接近6个月红线，库存告急。增城更是外围区中库存消耗周期唯一低于10个月的区域。 错觉六：在深圳买房比在广州买房难 深圳之于广州，就像长辈们口中“邻居家的孩子”，任何数据都要被拿出来比对一番。 之前网上流传过一个段子，深圳人对广州人说：“我们有华为、有大疆、有腾讯，你们有什么？” 广州人说：“我们房子便宜。” 确实，深圳的房价已经超越北上广，跻身“超一线城市”了。
图片来源：贝壳研究院 从15座主要城市的房价水平来看，深圳以54778元/平的新房挂盘均价，稳居榜首。而广州的新房挂盘均价，只比3万/平多一点。 但有意思的是，新房挂盘均价低，年轻人买房就会更容易吗？数据表明，深圳人购买首套房时的平均年龄，稍低于广州。
图片来源：贝壳研究院 根据城市首次购房年龄对比情况显示，深圳人买房的平均年龄在33.7岁，而广州人，则要去到35岁左右才买得起第一套房子。 总地来看，作为四大一线城市之一的广州，并没有我们想象的那么脆弱。在经历了两年的横盘周期之后，广州楼市的表现力仍然不俗。 当然，藏在六大错觉背后的，是广州楼市的六条真相： 1、某些时期个盘的大跌最终未影响广州的平均数据。 2、中心区被严格限购所限制，但亦是最抗跌的所在。 3、2019年受小阳春和年末降价促销行情影响，成交好过2018年。 4、豪宅作为比较保值的资产，受大市影响较小。 5、广州向东趋势未改。 6、相比北上深，广州属于慢热型市场。不要低估广州，它的子弹可能正在路上。 本文首发于微信公众号：广州PLUS。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 （责任编辑：王治强 HF013） 看全文
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