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编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？ 成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》
城市综述*福州：纵观2019年，福州房地产市场不温不火，没有往年的“小阳春”，也没有“金九银十”的火爆销售季，新房市场价格处于稳定状态。五区房价大体呈现先跌后涨态势，房价峰值出现在1月份（26805元/㎡），7月份则跌至全年最低（23599元/㎡），下半年逐步反弹。不少房企通过“以价换量”赢得市场。行业内和购房者不太看好2020年楼市。 2020置业福州指数：★★★ 不可否认福州价格偏高，有泡沫。福州面临如何挤泡沫，2019年已有区域成交价大跌，2020年走势可能偏难。不建议投资者出手。 1、成交：五区新房均价为25208元/㎡，同比涨6.29%
根据克而瑞统计数据显示，截止2019年11月，福州五区新房均价为25208元/㎡，与去年同期23717元/㎡均价相比，同比上涨6.29%。具体来看，五区有4大板块房价涨幅较大，2个板块跌幅较大。
五区各板块中鼓楼西房价变化最大，同比涨幅达到44.92%。中心区、仓山旧区和东二环板块的房价，相较于去年也有不同程度的上涨。此外，值得一提的是，琅岐板块因均价远远低于其他板块，住宅价格实惠，首付压力小而受认可，2019年房价同比上涨17.45%。反之，马尾快安房价跌幅最大，同比下跌12.23%。五四北、金山和桂湖板块的房价，相较于去年也有不同程度的下跌。
成交面积上看，福州五区+闽侯最受关注的五大板块分别为金山35.74万㎡、五四北35.13万㎡、南通31.22万㎡、仓山旧区28.01万㎡和东二环板块27.08万㎡。而从这五大板块的成交套数来看，五四北板块更具优势，以3705套的成交量排在第一，这可能与之均价低不无关系，且五四北板块近两年的各项配套发展迅速，逐渐成为了购房者们关注的热门板块。 02.政策： 保持稳定性导向 2019年，福州未出台有关房产调控政策，更多的是以往政策的重申以及对市场的规范、整顿。截至目前，仅5月份，发布《关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》，具体为：5月28日，福州市政府发布《关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》，严厉打击和有效整治房地产市场违法违规行为，持续强化房地产市场监管，确保房地产市场平稳健康发展。 《意见》强调，严厉整治、严肃查处近期群众反映突出的下列房地产市场违法违规行为：房地产企业在商品房备案价格之外，加价销售商品房或违规收取其它费用的行为；房地产企业超出政府规定的装修标准，超额收取装修费用的行为；房地产企业强行搭配车位销售，以及超过备案价格销售车位的行为；房地产企业擅自提高首付款比例，拒绝公积金和商业贷款的行为；房地产企业未取得预售许可证，收取定金及售房款的行为。 《意见》出台，是在福州2019年5月“楼市小阳春”之际，“价外加价”，说明楼市有抬头迹象，而此次针对房地产市场的监管力度再加强，说明政府也在完善市场监管，防止调控措施被悬置，这对于继续稳定楼市预期起到了积极的效果。 03.土地：出让159幅宅地，1149亿，创纪录 在前所未有的土拍大潮之下，2019年，大福州宅地土拍成交总金额顺利越过千亿大关，创下历年之最！
2019年大福州宅地成功拍出159幅，创下新纪录。宅地数量与体量的陡增，也反应在成交金额方面。据统计，2019年大福州宅地成交总金额高达1149.318亿！成功突破千亿大关！达到历史高位！相较于2018年，同比猛增74.8%！如此巨大的货值，在全国也是位居前列。
而从分区域来看，各区域宅地成交金额排名呈现“两头小中间大”的格局。其中，福州四区贡献737.16亿，占到大福州宅地成交总金额的64.1%，比例更超去年；长乐贡献101.691亿，成为“土拍黑马”，同比增长69.7%。 福清、闽侯、马尾、高新区、连江、平潭、永泰七个区域的宅地成交总额都突破十亿，但未达百亿。其中平潭依靠2019年频繁的土拍推地，成功拍出宅地17幅，成交总额高达70.731亿，同比猛增174.8%，成为大福州土拍金额增长的强劲势力！ 福州土地出让面积，出让总金额创历史新高，但整体来看，棚户区改造地块出让占比较大，溢价率并不高，大量出让地块配建安置型商品房，这直接影响房企拿地积极性。总体来看，市场下行，成交数据不容乐观，加之福州限价政策执行较为严格，一定程度上挤压企业利润空间，企业拿地热情不高。 04.房价收入比偏高：17 我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。福州数据是，单套总房款240万元/家庭可支配收入147931元）=17。 |
