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第二，由于资金链紧张和限售、限价等政策影响，中小房企经营困难导致的整合并购可能增多，行业集中度趋向提高；结合“混改”背景，年内可能推出房地产企业股权收购相关规范政策，保护相关主体权益并防控风险。 第五，一线和热点二线城市调控强度预计维持不变，市场交易应有较明显回暖，房价止跌企稳，但价格快速上升可能性不大；信贷政策将被作为上述城市应对价格可能过快回升的防备手段，存在进一步收紧可能。 强“地根”：改革征地、统一市场 2019年初，央行在例行会议和公告中明确定调本年度货币政策，在提出“保持房地产金融政策连续性、稳定性，保持个人住房贷款合理适度增长”的同时，特别强调“严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。同时提出加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。 2019年，中国房地产行业的内外部形势深刻变化：一方面，中国对外贸易摩擦加剧对宏观经济运行、资本市场发展、就业和居民收入构成不利影响，经济三驾马车进出口、社会固定资产投资、居民消费均面临下行压力。另一方面，年中“不把房地产作为短期经济刺激手段”提出后，市场政策预期趋于统一。就“银根”来看，银行中长期社会贷款占比不断走低，房地产业银行贷款、信托融资政策迅速收紧，房地产业投资增速有所放缓，中小开发商融资困难显现；就“地根”来看，大城市在城市开发边界等“三线”划定后正普遍加速进入收缩式、内涵化发展阶段，《土地管理法》修订改革征地制度，推动农村集体建设用地入市，向构建城乡统一建设用地市场迈出关键一步。 2019年末，外贸摩擦缓和、人民币汇率回升为国内宏观调控赢得了更大政策空间。12月12日中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，在年中22个城市试点“一城一策”房地产调控的基础上，“全面落实因城施策”。12月23日，全国住房和城乡建设工作会议强调2020年着力稳地价、稳房价、稳预期。12月24日《中共中央 国务院关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》正式发布，提振了市场信心。刚刚过去的元旦，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。 中房智库执行院长 柴铎 第四，“改革土地计划管理”提上议事日程，前期大城市普遍减量收缩发展，土地供应紧张局面可能有所缓和；加之难得的宏观经济环境缓和期，重点城市、重点区域土地供应力度可能加大，开发企业可重点布局优质土地资源。 自2010年限购、限贷政策推广实施至今已整十年。以“行政限制措施+货币政策+财税政策”全面介入调控为标志，中国房地产行业在“史上最严厉”的调控周期中蹒跚前行。其间，特别是2015~2016年，有部分城市出于经济、财税收入压力进行了局部、小范围政策放松，但交易的快速回暖乃至“过热”往往招致调控政策迅速收紧、加码。在中央定调“房住不炒”背景下，地方“因城施策”调控的裁量空间不断缩小，社会以往“短期经济数据下滑会导致调控放松”的预期一步步落空，地方城市政府和房地产企业共同经历了一段由“紧张恐慌到倍感压力，由兴奋期待到失落低沉，由麻木适应再到振作转型”的心路历程。在此过程中，“城市市场分化加剧”“行业集中度提高”“多元化经营”“新产品和商业模式创新”成为市场百态中的四个主题词。
写在前面 来源：中国房地产报 市场交易方面，限购、限贷等行政管理措施依然是抑制短期地价和房价过快上涨的主要手段。按照“稳地价、稳房价、稳预期”的基调，多个城市对限购、限贷、限商政策进行了微调。“4·19”会议后，各地政策普遍收紧，市场热度较高的城市如西安、苏州分别升级了限购、限售政策；深圳等城市二套房贷款利率上浮水平也止降回升，公积金政策收紧；合肥、苏州、东莞等城市及时推出“限—竞”等土拍政策为土地市场降温；河南、福建、浙江、安徽等省份以及成都、长沙、武汉等城市相继推出实施“一城一策”方案和文件。“7·30”政治局会议后，各地方政府根据城市和房地产市场特点精细化政策执行和落实，深化“一城一策”调控，确保市场平稳运行，多地信贷、土地政策收紧，强化限购等交易管理措施。但一些城市则推出放松落户政策、人才房等措施，限购政策迂回式松动。值得注意的是，具有适度放松调控意图的城市在东中西部均有分布，反映出在当前经济形势下地方的压力与急切。 第九，在当前经济形势政策导向下，结合城市各类用房总体供需矛盾运行，以及小微企业、民营经济发展对空间供给的需求，同时考虑构建多主体供给、多渠道保障住房供应体系的实际需求，商改住、商服物业销售对象、规模的限制应有所放松，以适应新形势。 黄沙淘尽始见金：2020房地产政策展望 第八，规模化住房租赁企业和住房租赁市场在近年快速发展扩张后步入瓶颈期，甚至诱发风险，2020年政策可能转向规范项目融资和运营管理。 第六，结合第七次人口普查，不动产统一登记可能加速推进，真正实现全国联网查询，为未来建立“房地产大数据”、实施精准调控提供依据。 |
