差别化实施限购限贷

　　促保障：继续深化制度改革

　　中房智库研究员 北京师范大学房地产研究中心研究员 赵琳祎

　　稳市场：“三稳”当先、一城一策

　　第七，在城市步入内涵式空间发展，而财政压力显著加大的背景叠加下，社会资本主导城市更新将成为主要模式，年内可能对房地产企业、城市更新基金、信托等资本机构参与城市更新推出规范性政策，相关企业应谨慎把握政策动向，调整项目实施节奏。

　　紧“银根”：稳预期、防风险、降杠杆

　　年初，调控“放松”的市场预期一度高涨，2019年4月19日政治局会议重点强调“房住不炒”“一城一策”，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，聚焦防范、化解房地产市场风险，加速推进长效机制建设，着力维持房地产市场平稳健康发展成为中央和各地房地产市场调控政策的总思路。年内，调控政策频度达到历史高峰。据中房智库统计，2019年以来全国各地出台房地产调控政策约595次，较2018年增长35%。十九届四中全会对中国未来发展建设的制度框架做出战略安排，以“房住不炒”为原则、“因城施策”为策略、“长短结合”为战术的房地产行业调控体系正加速形成。回顾、剖析2019年政策思路和关键点，为2020年调控政策导向提供预期参考。

　　推动重点城市内涵式发展

　　加强房地产融资和信贷管理

　　第三，“减税降费”背景下继续实施宽松的财政政策必然加大地方财政压力，在积极开辟新税源、加大税收征管力度的同时，前期财政赤字较大的城市（特别是三、四线及以下城市）将加大土地供应力度；同时，结合居民住房需求周期以及全面落实“因城施策”的背景，个别城市调控政策可能松动以辅助“卖地”，而首先松绑的可能是限售、限价政策；开发企业则需警惕城市基本面风险。

　　银行贷款方面，央行建立专职部门，强化对系统重要性金融机构和金融控股集团的“宏观审慎管理”，特别要求各金融机构房地产类融资余额（表内及表外、项目融资及按揭贷款）占比不得高于29%，强调房地产开发贷款必须严格用于具备“四三二”条件齐全的项目，严格按照项目工程进度实施放款，严格监管贷款的资金流向，严禁房地产企业将贷款资金用于拍地及项目保证金等用途。银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文），加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制前端融资模式的发展。

责任编辑：蒋晓桐

　　信托融资方面，银保监部门和央行不断加强窗口指导，要求全面、从严控制房地产信托业务规模。特别是对此前部分激进的信托机构突破“四三二”限制、通过特定资产收益权、股权收益权等方式帮助房企前期融资买地的行为进行了警示督导，暂停了此类地产信托业务；对中小开发企业前期项目融资构成较大压力。多年来社会高度关注、期待，多次呼之欲出的房地产信托投资基金（REITs）再次搁置。

　　本年度住房保障政策的核心是坚定不移发展共有产权住房，加快建立多层次住房保障体系。8月，住建部发文提出因地制宜发展共有产权住房，加快促进解决城镇中低收入居民和符合条件新市民住房困难问题。北京、上海、广州等地积极探索共有产权住房的建设模式，增加共有产权房住房供应，优化调整共有产权房申购政策。同期，各地加快发展住房租赁市场，规范住房租赁市场秩序。发改委等十部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。“7·30”政治局会议专门强调城镇老旧小区改造；8月，住建部发文提出棚户区改造应“尽力而为，量力而行”，科学确定年度任务，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。房企、各类地产基金等资本机构加速介入城市更新。

　　中房智库认为，2020年房地产市场调控仍将坚持“稳中有进”思路：一方面着重防范经济金融风险，整治各种违规金融行为，继续拆解影子银行，继续降低居民杠杆率，刺激消费；通过征地制度改革和信贷管控，防范地方财政风险和政府信用风险。另一方面，加快研究建立长效调控机制，除不动产统一登记、城乡统一建设用地市场、发展不动产租赁市场外，房地产税制度（包括个人房屋销售的土地增值税）的探索、酝酿将更多扮演预期调控工具角色，但短期内不会推出。

　　中房智库认为，2020年房地产市场调控仍将坚持“稳中有进”思路：一方面着重防范经济金融风险，另一方面，加快研究建立长效调控机制，除不动产统一登记、城乡统一建设用地市场、发展不动产租赁市场外，房地产税制度的探索、酝酿将更多扮演预期调控工具角色，但短期内不会推出。

　　综合宏观经济运行趋势和近期政策导向，中房智库对2020年政策趋势做九点判断：第一，货币政策方面，由于银行和各类金融机构普遍下调房地产行业增长愿景，房地产开发融资渠道管控可能进一步收紧；但在货币政策趋向宽松的大背景下，行业总体资金供应状况应与2019年持平。

　　个人购房贷款方面，央行明确房贷利率调整事项，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。央行发布公告决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，推动降低实体经济融资成本。央行副行长在政策吹风会上表示，要确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。央行明确自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　在国内大城市纷纷提出“建设用地总量约束”甚至“减量化”发展背景下，农村建设用地资源成为城市内涵集约发展必须盘活的宝贵后备空间。破除农村集体建设用地进入市场的法律障碍，有助于建立城乡统一建设用地市场和房地产长效调控机制。新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第43条“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定，明确集体经营性建设用地入市条件：第一，入市的土地要符合规划，必须是工业或者商业等经营性用途；第二，必须要经过依法登记；第三，在每年的土地利用年度计划中要做出安排；第四，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途使用土地。改革在建立城乡统一建设用地市场方面迈出坚实步伐，有利于提升城乡土地资源综合利用效益、提高农民财产性收入，也能够助推乡村产业升级和新业态进驻，促进乡村振兴。同时，这一突破也对建立房地产长效调控机制、突破土地资源瓶颈、降低社会综合用地成本具有重要意义。