图 2：百城土地成交流拍率

然而，土地出让金作为地方政府财政收入的重要来源，其2010-2019 年10年间，土地出让金收入占广义财政收入达20%以上。这意味着，一旦土地市场趋冷，政府财政收入也随之下降。

经济增速放缓，税收收入、土地出让收入均明显走弱，收入端的减少是财政支出增速放缓的主要牵制。2020年年初，突发的疫情「黑天鹅」，对于地方政府财政支出无疑是雪上加霜。

我们来看一组实证数据，2019年，公共财政收支缺口已扩大至37544.29亿元。截止至2019年11月，全国财政支出与收入增速差接近3.9%，相较于 2009、2012 、2015 年的 9.5%、2.3%、7.4%，再次临近前几轮的风险位置。

图3：全国财政支出和收入增速差走阔

财政收入的下降+财政支出的上升，双重财政压力下，也就倒逼了地方政府对于土地财政的依赖。疫情期间，土地供应意愿逐渐高涨也就不难理解。

从近期情况看，已有南京、郑州、青岛、长沙等城市陆续恢复了土地的挂牌出让活动。种种迹象表明，全国的土地市场正在逐渐开闸。据华创证券数据，2月3日至11日，17个重点城市合计挂牌土地建筑面积548万平方米，较2019年同期翻了一倍有余。

目前，北京和上海等一线城市，土拍市场热度打响，且楼面价很高。以北京为例，四天土地成交276.85亿元，最高溢价率达34.24%，仅2月14日单日土拍达196.8亿元。

当然，二、三线城市土拍市场相对来说热度仍不够，由于短期内土地市场的集中供应，节奏过快，大都以低价成交。不过政府通过政策示好，给开发商拍地的信心，这也预示着后续地方政策宽松的力度将进一步加大。

在此大环境下，部分房企受制于资金限制，土地市场公开拿地的竞争出现缓和。而对于现金流较好的龙头房企而言，今年或将是一个较好的适度补充优质土储的窗口期。

三、地产放松或加快，重点关注房企融资政策

融资作为制约房企发展的核心因素，2019 年以来，对于地产融资管控力度空前，直到四季度出现边际宽松的转向。但在此次疫情影响下，房地产政策放松的步伐或将加快。

2月17日，央行突然发布公告称，下调1年期MLF（中期借贷便利）利率至3.15％，对比1月15日的3.25%利率，这意味着2月20日的LPR（贷款市场报价利率），将有10基点的降息。

这一利率下调意味着，降低企业融资成本也就稳了！

值得注意的是，在中长期贷款中，房地产贷款所占比重非常大，这次明面上下调了MLF利率，其实也相当于间接下调了房贷利率。如果5年期利率降息10个基点成为现实，那么对楼市的影响不言而喻。

表1：央行近期的逆回购统计

央行定调，各层面也积极响应。对于融资利率下调引导，上海、无锡出台相关政策，对受疫情影响大的行业可以实施无本续贷。此外，上海，受疫情影响严重的大行业、小微企业利率低于当期 LPR25个基点；南昌，鼓励金融机构对市内重要企业，适当下调贷款利率。

事实上，自2020 年2月以来，十年期国债收益率快速下行，预计2月LPR报价有望下行超10基点。若是市场利率下行，带来的影响从两个方面表现出来：

一方面，带动全国首套房平均利率下行，刺激购房需求恢复，目前首套房房贷利率已连降两月；另一方面，龙头房企信用利差维持低位，市场利率下行有利于房地产企业降低融资成本，对冲销售回款下滑带来压力。

图4：十年期国债收益率