4）开发投资创历史新低。2020年1-2月份，全国房地产开发投资完成额10115亿元，同比下降16.3%，创历史新低。当前行业大背景不同于2015、2016年的高库存阶段，预计在政府和地方政府的一系列政策的支撑下，后续开发投资会缓慢恢复，但幅度有限。

1）受疫情影响商品房销售面积及金额大幅下降超过30%。2020年1-2月， 商品房销售面积累计同比下降39.9%，较2019年下降39.8个百分点。中西部地区表现偏弱，与疫情状况较严重有关。我们判断购房需求只会延后不 会消失，若后续政策弹性空间加大，政策出台及时有效，料基本面可在三季度之后重回正向增长。一二线城市与三四线城市在总量还是去化速度方面均产生了明显的分化，三四线城市面临较大的库存消化压力。

6）投资建议：1-2月的房地产行业运行数据全面反映了新冠疫情的冲击和 影响。投资、销售、资金面数据全线下滑，销售面积及金额、投资数据、 开竣工面积增速均创历史新低，土地市场中一、二线土地市场表现相对积极，我们认为在因城施策的指导下，中央及地方各政府出台的一系列对冲政策能有效缓解房企的经营困难，在内外部流动性环境进一步改善的大背景下，叠加土地审批权限下放等行业政策，购房需求只会延后不会消失， 行业基本面有望在三季度之后实现修复并回到正向增长。板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，我们维持行业“推荐”评级，建议重点关注业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)，销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城(000671)。

来源：(000002)、(000671)。

推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。

2）土地市场同样受疫情影响表现偏弱。2020年1-2月土地购置面积累计同比下降29.3%，降幅相比2019年扩大17.9个百分点。2月一线城市土地溢价率为16.6%，创2019年7月以来新高；二线城市土地溢价率10.4%，处于过去一年的平均水平；三线溢价率为 8.9%，处于过去一年内较低的水平。一、二线城市成交活跃度优于三线城市，显示一、二线城市补库存的需求也高于三线城市。

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核心观点

评级体系：

银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。

7）风险提示：疫情发展状况超出预期，调控政策及信贷政策超出预期。

谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。

回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。

3）受疫情影响，开竣工面积同比增速创历史新低。2020年1-2月新开工面积累计同比增速降幅为44.9%，创历史新低；施工面积累计同比增速 2.9%， 较2019年回落5.8个百分点；竣工面积累计同比下降 22.9%，较2019年回落 25.5个百分点，降幅也创历史新高。

5）资金面表现亦受疫情冲击显著，政策对冲下改善可期。2020年1-2月份， 房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%，创历史新低。我们判断，2020年初至今，房地产行业境内外的融资环境在不断宽松改善中， 并且国内外流动性环境在进一步宽松，政府方面也积极出台各项政策支持房企运营，预计将有效改善地产行业资金状况，对冲不利因素，实现“三稳”的目标。