本文转载自公众号：“真叫卢俊”

　　近期，广州楼市在迅速反弹。

　　想想也是，京沪深楼市2月底就开始回升了，顶着一线城市“帽子”的广州，此前已蛰伏了3年，也该反弹了。

　　贝壳数据监测，截止到上周（16-22日），18个热点城市中10个城市成交量超过去年3月周均成交水平的80%。

　　广州、青岛和西安三城，成交量已恢复超过去年3月周均成交水平，成交量约为去年3月周均成交水平的128%、125%与116%。

　　广州，二手房回暖了，整个市场就回暖了。

　　为啥这样说？

　　一线城市中，广州新房交易量最接近二手房（京沪深二手房交易大约是新房的1.5倍）。

　　最近5年（2015-2019），广州二手房成交套数平均为新房的1.38倍，但近年来新房越来越多，2019年广州新房交易了947.7万平米，二手房交易了1033.5万平米，差不多。

　　关键是，广州二手房、新房，都集中在外围。

　　2019年，番禺、花都、增城二手房交易排名前三，同时新房供应也多。

　　这三个区，加上南沙、白云、从化，合计供应了广州新房85%的份额，其中增城和南沙（也曾是番禺一部分）新房供应就占全市的65%。

　　这些外围区域，单盘动辄就是30万平米、100万平米的体量。

　　比如，番禺的广州亚运城，2009年的全国地王（255亿），600万建面体量，连续3年超百亿销售规模，2019年还是全国销售最大的楼盘。

　　但是，体量太大，死死地将大学区片区的价格压在2万元/平米，而番禺靠近中心区（海珠）的万博板块，新房价格已去到5万以上了。

　　番禺，还有祈福新村这样的，7500亩的巨无霸楼盘，从1991年至今，连续开发了将30年。

　　2019年8月，楼盘（祈福缤纷汇）大幅降价，从4.2万/㎡下调至3.6万/㎡，每平米整整降了6000元。

　　东部的增城也一样，买了20年的超级大盘凤凰城还在卖，百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图来了。

图：2020年广州增城区在售项目一览表

　　再比如，花都的融创文旅城（380万平米），南沙的保利城（100万平米）等，后面还跟着一大票80万平米体量的二级供应梯队。

　　近年来，广州不是限价，就是开发商跑量，一二手房价总体上倒挂着，加上税费优势，占二手房交易75%的外围5区，二手房市场一直萎靡不振。

　　根据广州链家研究院的数据，2019年底，广州降价房源占比则达98.2%，环比增加了4.1%，为有史以来最高值！

　　但是，库存量似乎并没有减少，反而呈上升趋势。

　　2019年12月份，链家上广州二手放盘总数已经达到63368，而7月份的时候，这个数字只有50602套，平均每日新增85套二手房源。

　　笔者关注的一套房，位于广州南站，2018年8月份挂盘780万，一年后降至710万，相当于一套增城、南沙新房首付。

　　当被死死压着的二手房市场，开始回升了，真的意味着广州楼市开始反弹了。

　　其实，广州的新房市场也在回升，最近一周成交量接近1500套，已触及2019年底至今年1月初触底反弹时平均水平。

　　据悉，有开发商开始涨价了，比如广州知识城去年的销量王万科幸福誉，最近均价也卖到2.5万/平了，而去年几才卖到2.3-2.4万。

　　增城的实地蔷薇花园，因新增执行学位，从3月24日起全线上涨4%。

　　某开发商内部文件显示：从3月23日起，从化的项目全线涨2%。

　　一线城市中，北京是政治文化中心，上海是经济金融中心，广州是商业贸易中心，深圳是科技创新中心。

　　五羊衔谷，萃于楚庭，广府文化、岭南文化集聚在广州，底蕴深厚。

　　大湾区、先行示范区，香港、深圳熠熠生辉，但整个粤港澳大湾区的高技术中心，教育中心，生物制药中心，全部放在广州。

　　此外，科创板南方中心，华南区75%的总领事馆，都在广州，广州还是在校大学生数量最多，医学类本科院校最多的城市（没有之一）。

　　而且，广州还是中国最大的交通枢纽之一，南沙港、广州南站、白云机场(600004,股吧)，都是世界级的，在华南排第一（没有之一）。

　　林林总总说这么多，是想告诉大家，广州配得上一线城市的帽子。

　　那么，现在广州楼市触底回升，是不是可以投资广州了呢？

　　这里想告诉大家，还是要谨慎，笔者首先把观点亮出来，居住的话，广州很适宜（包括“食在广州”）。

　　即便是最贵的珠江新城，房价也才10万左右，教育医疗配套笑傲南中国、甚至排进全国前五的越秀区，均价也才6-7万，传统CBD的天河，均价才4-5万。

　　想住外围的话，近一点，番禺和黄埔3-4万，稍远一些，增城2万元，从化1.5万元，可谓一线城市洼地？甚至吊打很多热点二线城市（如厦门、杭州）。

　　但是，如果投资的话，特别是要短期变现的，就要谨慎了。

　　2016年以来，广州是热点城市中房价弹性小的城市，最低调的城市。

　　不仅比不上京沪深，那样受资金和人群瞩目，甚至连2016年的“四小龙”（杭州、合肥、苏州和厦门）的关注度都不如。

　　如果长期投资，笔者赞同，但要选对区域。

　　谈到深圳，大家都看好，为何？

　　深圳是楼市的“小盘股”，体量很小（存量商品房只有200万套，每年新增3-4万套），好操作，概念也多。

　　但谈到广州呢？楼市供应量太大，刚才讲到，广州楼市销售回升了，但供应量更大，上周（3.16-3.22）7个项目取证，合计供应了2150套住宅，集中在占新增供应65%的两大区域，增城和南沙。

　　可以说，广州外围，从不缺供应。