大家疑惑，为何广州供应量这么大。

　　早在2000年的《广州城市总体发展战略规划》，就首次提出了“东进南拓西联北优”的发展战略（之后加入了“中调”）。

　　什么意思？就是要将外围5区，全部要互联互通起来。

　　2019年6月13日，《广州市国土空间总体规划（2018－2035年）》草案公示，还是遵循着这样的发展格局。

　　近金融和总部经济，就规划了19个功能区，遍及广州11个行政区。

　　此外，科技中心规划了4个，会展中心规划了7个。

　　城区建设，除了一主一副（越秀、天河、荔湾、天河、白云、黄埔等6区构成主城区，南沙为副中心距离主城区50公里）外，还在花都、从化、番禺、增城打造若干了区域中心。

　　2019年，广州首次实现11个区全部通地铁，总里程500公里。

　　按照远景规划，2023年达到800公里，2035年达到2000公里，实现轨道交通“3060”时空（市中心至南沙副中心、外围城区中心30分钟直达，广州与湾区各城市中心60分钟直达）。

　　轨道+地产，已经成了广州实现“枢纽门户”定位的主要手段了。

　　广州地铁已是广州最大地主，城投、越秀、珠江实业(600684,股吧)等，已成为广州向四周开疆拓土的急先锋。

　　为了实现这一目标，广州钝刀子割肉，曲线救国，通过人才政策，步步为营，把外围限购基本取消了，仅剩下越秀、海珠、荔湾、天河4个区仍在限购，而这4个区是广州的绝对主城区。

　　城市骨架太大，赋予的功能定位太多、太超前，地产体量太大，轨道交通单兵突进，但产业落地、配套设施和服务跟进不足。

　　外围“睡城化”、城市病严重，轨道交通5号线（接轨道13号线往增城）、3号线（番禺，广州最大的睡城）、7号线（连接广州南站）拥堵不堪。

　　旧改是广州的第二大供应来源。

　　广东最早启动“腾笼换鸟”，作为中国制造业基地的珠三角，都开启了大规模的旧改。

　　根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》，至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩，完成改造15万亩以上，广州占比近1/4，规模最大。

　　2019年，广州26个村确立旧改，4500万平米建面，相当于广州4年左右的商品住宅成交量，黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。

　　整个旧改，占广州建设用地1/3。

　　近期，为何广州要给公寓松绑（达到广州新商品住房的1/6），就是为了让“不用调规划、不用补缴出让金”的出售型公寓，能让旧改成本更低一些，让规划的那么多个新区、新城，建设的更快一点。

　　广佛同城化（中国都市圈里，唯一被认可的同城），这是广州的第三大供应来源。

　　广佛地铁日均客流量超过50万人次，这意味着两座城市一年有将近2亿人次通过地铁互访。

　　仅仅住在佛山南海区的广州“候鸟族”就达到70万人，70万人是什么概念？超过南沙区或者从化区的常住人口。

　　广佛主城区对接，这在都市圈里是很少见的。

　　广佛两地合计有4000万平米（一二手房）的年交易体量，这是全国同城地产里面，规模最大的。

　　佛山靠近广州的区域，也只有广州临近佛山区域房价的1/2，且都是超级大盘，排到佛山成交量TOP10。

　　这导致广州的西边和南边（荔湾、番禺）靠近佛山的楼盘，一直卖不起价，最典型的就是广钢新城板块，近几年一直徘徊在4-5万之间。

　　谈到北京、上海、深圳，非富即贵、金主太多，楼市从不缺购买力。

　　谈到广州，创造楼市购买力的行业（金融、互联网、高科技、创意文化等），远不如京沪深，主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等。

　　甚至，电子信息方面，也不完全集中在广州，深圳、东莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。

　　产业相对传统，自然提供的购买力也有限。

　　所以，为啥广州人偏爱去外围买，包括二手房，就是因为中心城区的房价太贵了（其实，中心城区房价仅相当于京沪深的60%）。

　　有一个有趣的现象，外围新房供应大，反而消化周期短。

　　中心6区供应少，15%左右，消化周期反而长（越秀30个月、荔湾接近25个月），占供应体量60%的增城和南沙，消化周期都在15个月以下。