原标题：金科的商业地产大跃进 来源：乐居财经

　　4月3日，金科和红星合资成立了重庆爱臻海商业管理有限公司、重庆爱之海商业管理有限公司。4月7日，红星5.87亿股，持股金科股份增加至11.04%。

　　一边是今年2月成立商管公司、正式进军商业地产的金科地产，一边是在商业地产领域发展相对成熟、短期债务庞大的红星美凯龙。如今半个月不到的时间，双方的“暧昧”关系逐渐明朗。在刚过去的2019年金科业绩会上，金科股份董事长蒋思海对于红星增持其股份表示，下一步双方可以在经营层面优势互补，特别是在红星的商业优势和金科的住宅优势相结合。红星是一家优秀的公司，特别是他们的爱琴海商业广场，现在遍布全国各地，品牌的知名度、美誉度、商家的忠诚度都是很好的。

　　很明显，继拿下昆明爱琴海购物公园后，金科下一步与红星在商业地产领域尤其是爱琴海商业广场上还将有更多动作。

　　于金科而言，此前在商业地产方面，一直以打造住宅配套的社区商业为主。根据其官网显示，金科的社区商业全国发展战略现已布局“中西部、长三角、环渤海”三大区域，在全国商业体量已达642万方，拥有162个商业项目。但其真正进军商业地产并成立商管公司是在今年2月，由原万达商管副总裁许智涌兼任商管公司董事长。

　　在如今大型开发商早已完成全国商业布局，行业内机会日趋稀少的如今，金科通过收购爱琴海商业旗下项目此举将一定程度上将加速金科商业的发展步伐。那么此时，金科欣然接手的爱琴海购物公园，到底是“分一杯羹”还是当“接盘侠”？

　　实际上，爱琴海商业本身的发展也并不顺遂。

　　一边喊着2020年落地100家购物中心，一边又是关门（红星首个购物中心太阳宫爱琴海购物公园于2020年2月29日终止营业）又是转让股权，不禁让人疑惑，爱琴海商业的下一步在哪里？

　　对此，红星美凯龙曾表示：截止至2019年年底，已签约的爱琴海购物公园项目超过100家，未来十年内将在三四线城市规划100座奥特莱斯购物中心。

　　根据爱琴海商业官网数据，目前爱琴海集团业务覆盖全国，已经进入北京、上海、天津、重庆、常州、成都、苏州、慈溪、昆明、福州、兰州、唐山、大同、遵义等80余个城市，商业管理总面积近1100万平方米。至今，成立7年的爱琴海商业在全国已开业的购物中心数量仅为29个。

　　这么大一块蛋糕，爱琴海商业一家全部啃下来，从资金和运营的角度而言都很难。更何况，另一边红星美凯龙的惠誉评级刚被下调，被质疑其短期债务庞大、资产负债率高。

　　此时拉上金科一起，爱琴海商业一方面可缓解资金压力，另一方面或为其发展“轻资产”运营助力。据悉，爱琴海购物中心主要为自营和外委两种经营方式，其中外委为合作方委托红星企发进行运营管理。

　　对此，有知情人士透露，昆明爱琴海项目虽然股权已变更为金科地产旗下控股公司，但其实际运营团队还是以董事长张华容为首的爱琴海商业团队。

　　规模化发展的压力下，爱琴海商业本身在运营中的29个项目运营情况如何？

　　从地理位置来看，爱琴海购物公园所在地主要是二三线城市，仅有两个位于一线城市上海和北京，但也不是核心商圈。根据其计划，未来爱琴海商业的发展重点依然是二三四线城市。

　　以上海吴中路爱琴海购物公园为例，作为55万方商业巨无霸，该项目虽然提升了所在片区商业氛围、提供多样化购物体验，但其建筑结构、内部动线、业态布局等在开业之初也受到过业界质疑，此后能否通过运营在上海竞争激烈的商业环境内脱颖而出还需时间验证。

　　此刻，金科和红星的你侬我侬，目前看来是暧昧的双赢局面，细究之下有太多的不能言说。而未来爱琴海商业的物业价值能否在双方合作下有更多提升，这才是对金科商业未来运营能力的最大挑战。