奇迹的一幕：2008年是怎么熬过来的？

作为2007年那一波房企扩张的“急先锋”，衰退突袭而至，富力地产自然难以独善其身。2008年4月14日到16日，富力地产股价分别下跌11.16%、5.33%、2.4%。

根据4月14日国务院常务会议的消息，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加1倍，重点是2000底前建成的住宅区。根据住建部数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额约为4万亿元，以改造期5年粗略折算，年内可新增投资约8000亿元左右。在2008年的“四万亿刺激计划”中，与房地产相关的，用以“廉租住房、棚户区改造等保障性住房”项目的总投资约为4000亿元。剔除12年间的通货膨胀率考虑进行粗略估计，目前约8000亿元的房地产相关新增投资规模，刺激力度远不如2008年。

当时，与纷纷开盘迅速回笼资金的同行相比，富力地产更为激进，一度尝试“首付分期”等销售手法。有资料显示，富力地产北京旗下3个项目最大降价近30%，并且全面停止此前启动的增加持有型经营性物业的整体战略，陆续抛售资产。迫于市场压力，李思廉也一改平时低调的作风，不得不经常出来“辟谣”。

2017年，富力地产鲸吞了万达旗下77家酒店。此后，富力地产又在英国、海南等地相继入手过百亿元规模的商业地产项目（表8）。前述商业资产收购规模约为316.6亿元。也就是说，当时用于收购的316.6亿元资金来自于短期发债，由于这笔债权融资属于不可循环额度、为无资产抵押性质的信用融资额度，到期之后难以续贷，如此产生了目前200多至300亿元的资金缺口。

“奇迹”是怎么发生的？先将镜头回放至2007年底。为抑制通货膨胀和经济过热，央行当年连续加息6次，10次上调存款准备金率，推出“9·27房贷新政”，以期全面遏制房价的疯涨势头。进入2008年，央行的宏观调控一直没有停手，从2008年1月25日持续到6月7日，连续5次将存款准备金率从14.5%提高至17.5%。

一系列的收购之后，由于富力地产旗下的酒店资产及商业地产项目体量再度升级，其资产周转率跌至极值。Wind数据显示，富力地产资产周转率是逐年下降的，从2016年0.26次降至2018年0.23次，截至2019年第三季度报数据，已经跌至0.12次，属于历史最低水平，在国内商业地产上市公司或是绝无仅有的。

富力地产的最艰难时刻集中在2008年下半年。2008年年底的数据显示（表4），富力地产的总营业额达154.39亿元，净利润下降了37.24%至31.34亿元，协议销售额160亿元，低于年初设定的240亿销售目标。富力地产持续在抓销售，其经营活动现金流量从2007年底的-83.27亿元，火速提升至2008年的13.15亿元；融资活动现金流量已从此前半年的0.87亿元转为负数至-2.32亿元。

2020年开春，凶猛的新冠肺炎疫情令房企措手不及，2020年2月20 日开始，国内房地产的调控风向已出现了微妙变化。这令外界猜想，富力地产这一次是否会再度化险为夷？

富力地产近期提交的融资项目均显示“已受理”。克而瑞统计数据显示，2020年第一季度，95家典型房企融资额为3884.04亿元，环比增长14.98%，在过去两年中融资量属于较高水平，呈现边际改善倾向。同期，房企境内外债券发行融资总额2746.96亿元，达到2019年全年的36%。47%房企的融资规模同比增加，其中有57%房企的融资增幅同比超过50%。