更核心的供给侧问题反映在住宅用地供应稀缺上。宋丁告诉经济观察报，一方面，深圳2000多万的实际居住人口，但每年能拿来建设住房的土地面积非常稀少。深圳住宅用地占建设用地的比例仅有18%，远远低于全国平均约33%的水平，更低于国际上40%以上的水平。

　　一边是土地供应失衡，一边则是大量的需求与资金争相涌进。2019年，深圳的净增常住人口41.22万人，仅次于杭州；引进人才28万人，同样带来巨大的住房需求；目前，深圳常住人口中自有红本住房的占比仅30%左右，远远低于北上广的90%。宋丁说，深圳是全国城市中潜在需求最旺盛的城市，但供应量却远远比不上北上广。

　　而触发邓蕾们购房神经的“调控即将加码”的传言，发生在这一轮共识形成之后，发酵于住建部赴深调研座谈的同一时间段。“据我们了解，政府现在也挺焦虑，持续做了很多轮调研。只要房价涨幅异常，那些二手房就要马上‘下架’。”上述深圳中介公司营销高管对经济观察报坦言，深圳加码调控的可能性还是比较大。

　　会议主要讨论了三项内容，上半年深圳房地产市场运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况以及对房地产的建议。经济观察报获悉，在这场座谈会上，与会的相关人员依次发言，但倪虹并未发表任何意见，也未参与讨论。

　　佳兆业集团首席经济学家刘策表示，市场过热、房价过高，触碰调控底线，肯定会被“压”；相反，如果部分城市或者板块出现过冷，也会适度“托”。

　　与此前人才户籍新政主要以释放市场需求不同，这一次三个城市均对原有调控政策进行不同程度的收紧。在刚刚过去的二季度，无论土地市场，还是新房成交，三个城市均站在高位上。

　　7月7日上午，邓蕾的微信里，突然收到一位熟识中介传来的图片。“重要通知”四个字迅速吸引住她的注意力，这是一则关于“深圳马上要出台调控政策”的传言。

　　而宁波，上半年不少楼盘同样重现排队买房和“日光盘”现象。今年6月，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，涨幅居全国之首。“如果一个城市热度太高，量价齐飞，或者土拍火热，新房摇号中签率过低，相关部门一定会出手。”上述上市房企投资高管表示。

　　土地市场、库存与供应量、量价预期，是决定一座城市政策收紧与否的几大关键因素。根据中原地产研究中心新近提供的土地数据，上半年，杭州卖地金额达1639.16亿元，为全国50城之最；宁波的土地出让金额达到580.77亿元，土地市场溢价更是由年初的4%一路走高至目前超过40%；东莞的商住用地成交金额达到401.7亿元，同比增幅近3倍，超过2019年全年约374亿元的卖地数额。

　　进入7月，楼市调控画风突变。杭州、东莞、宁波三个城市先后出台新政，从供应端入手，通过加大供地力度、加大新房供应量、限价、限售等方式，对原有调控政策进行不同程度的“查缺补漏”。

　　调控收紧传闻

　　最新几个典型案例是杭州、东莞和宁波。“这几个城市，拥有几个主要的共性，土地出让特别热，市场成交特别火，而且还没有库存。”华东一家上市房企集团的投资高管告诉经济观察报。

　　经济观察报获取的一份会议记录显示，7月4日下午，住房与城乡建设部副部长倪虹赴深调研房地产，并与深圳市住建局相关领导、华润置地、万科、卓越、花样年等开发商、以及深圳贝壳找房、Q房网、戴德梁行等房产中介机构、业内专家等代表举行了一场座谈会。

　　一二手房价倒挂的现状，迫使每个价格存在优势的新盘一经推出，短时间内就几乎被抢光。“比如龙岗区，3、4月份，开发商能够拿出来做二三级联动的新房货量还比较多；但到了6月份，需要启动二三级联动的新盘已经很少了，新盘的自主消化能力非常强。”刘理琴说。

　　“杭州、东莞、宁波三个城市之所以这个时间点加码调控，主要原因还是在于房价涨幅较大，担心上面问责，因此先行采取一些动作。”一位TOP30房企的执行副总裁告诉经济观察报。

责任编辑：覃肄灵

　　“深圳楼市的这一轮火爆，可以说，置业者都达成了共识——一方面，他们对深圳的关注度越来越高。一线城市看深圳，这是一个不约而同的认知；另一方面，从整体经济走势来看，前段时间，投资者难以找到特别好的投资渠道；此外，深圳本身的一个市场特点是，购房者特别容易行动一致，指哪打哪。所以可以看到，打新，买学位房，都是这一轮楼市的关键词。”一名深圳上市房企主管营销的总经理告诉经济观察报。