上述上市房企投资团队，近期正密切关注杭州的一宗地块。“这三个城市，如果开发商恰好赶在这次调控加码之前拿地，那正是最危险的时间点。因为市场预期高，调控收紧后，要么影响地块后期去化，要么对售价造成影响。”该投资高管告诉经济观察报，调控收紧后，市场预期下降，如果成交进一步转冷，反而是拿地的窗口期。

　　“东莞和深圳一直关联度比较高，深圳今年楼市很火爆，势必会带动东莞楼市，东莞和杭州这一轮收紧，我们已经早有预感。宁波也有迹可循，杭州收紧，我们立马联想到宁波，这两个市场的联动性也比较强。”该投资高管说。

　　从去年年中以来，上述投资高管每次与公司内部人员交流，都会提到，最担心的一座城市就是杭州。他的理由是，杭州的市场热度已经持续了至少一年半时间，哪怕此前这座城市的调控已经没有太多收紧的空间，但他仍觉得，有关部门一定会找到渠道去收紧。

　　这些天，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁已经参加了好几次由深圳相关部门组织的，关于深圳房地产和楼市的研讨、座谈会，主题几乎一样：如何稳定深圳楼市。

　　上述上市房企投资高管说，如果调整真的从需求端来加码的话，杀伤力过大。比如东莞，主要依赖的是深圳外溢需求，一旦调节需求端，这个市场就没有了。从供应端进行调控，相关部门比较好把控调控力度。

　　从市场层面来观察，限价政策导致这三个城市的一二手房价倒挂现象明显，进而推动新房市场火爆，新房供不应求又进一步倒推二手房市场的热潮。

　　二手房市场的火热程度尤胜一手房。“我们接触到的一些二手房客户，上个月看房，总价还在500万元，这个月就突然上涨到600万元。很多准备购房的客户一时之间难以接受。”上述深圳中介公司营销高管表示，即使这样，但二手楼的交易依然非常火爆。

　　6月份，深圳二手住宅成交套数甚至达到10594套，环比上升23.9%，这是自2016年4月以来，首个二手房成交量破万套的月份。

　　楼市警报

　　截至2019年12月，深圳一手住宅的去化周期是9.1个月。但今年以来，深圳一手住宅的月度去化周期已经从1月份的8.2个月一路减少至4月份的7.4个月。

　　尽管“警报”已经拉响，但多位房企人士表示，这几个城市的调控收紧仅是因城实施策的表现，“收紧”并非大势所趋。

　　乐有家研究中心提供的数据显示，上半年，深圳全市一手住宅预售不足81万平方米，对应的总预售套数为8157套。这意味着，上半年，深圳一手房的消化量是新增供应量的2倍左右。

　　上述投资高管所在房企，上半年销售额超过300亿元，相比往年有所上涨。“我们公司的新盘，全部布局在一二线城市，以及强三线城市的市中心，新房都要摇号。只要能供货，上半年我们都迅速清掉了。”该投资高管观察到，部分房企布局的一些远郊盘，上半年去化率还是不太好。“那些频出地王、新房二手房量价齐升、即将失控的城市，才更有可能成为下一个加码的目标。”刘策告诉经济观察报。“加码”的警报也并未阻挡房企前进的步伐。刘策说，越是调控严厉，说明市场基础越好，越能重点发展。“只要卖得快，不亏损，不管调控收不收紧，哪怕心理上会受一点影响，但我们还是得进。”

　　这一轮调控“收紧”在实操层面上，除了宁波将限购区域范围扩大外，其他调控条款基本是通过供应端来实现。对商品房预售政策进行微调是宁波和东莞共同采用的动作，通过对新盘单次推货量和时间间隔设置一条“红线”，进而加大市场的短期供应量。

　　突如其来的楼市调控收紧传言，加剧了邓蕾的恐慌。自2017年入深，她在深圳的社保缴纳年限仅有3年，而这一点，可能被传闻中的新政阻挡在外。“下手要快，要有决断力，我希望这个月赶紧把房子敲定下来。”这几天，邓蕾陷入焦虑中。

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　　这个涨幅一度吓退邓蕾的购房热情，“楼市太火爆了，价格这么高，就算找到满意的房源，也要提高预算，不敢下定购买的决心。”在陆续看了几套房之后，邓蕾选择“偃旗息鼓”。

　　乐有家研究中心提供的数据显示，上半年，深圳二手住宅过户44000套，同比上涨41%。从最近两年的数据观察，仅次于2019年下半年的45989套。

　　中原地产研究中心统计的数据显示，今年上半年，国内各大城市密集发布了304次房地产调控政策，刷新了半年度调控次数的历史记录。6月份，房地产调控政策次数达31次。

　　中国楼市的上一轮上涨要追溯2015年前后，在一系列因素影响下，全国一二线城市和三四线城市的房地产市场先后进入上升通道。但疫情后这一轮市场分化较为严重，即便是市场热度较高的一二线城市，成交主要聚焦在主城区；市区五公里以外的区域，去化依然较为艰难。

　　乐有家研究中心在新近发布的楼市报告指出，上半年，深圳(含深汕合作区)一手住宅成交了166万平方米，16727套，环比下滑17%，同比下跌5%。“虽然环比同比都出现下降，但实际成交还是很不错的。”乐有家营销副总裁刘理琴告诉经济观察报，这1.6万套一手房，几乎是疫情之后短短三个多月间成交的，相比2018、2019两年同期的实际成交量还要更多一些。

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　　此外，关于深圳楼市调控即将收紧的传闻也被坊间热议，深圳住建局随后回应，暂未接到相关通知，一切以官方公示为准，但深圳楼市持续了三个月之久的火热局面，正在引发高层的一轮关注。

　　如果上半年的房地产调控基本适度释放需求为主，进入7月，伴随着多个城市房价明显上涨，调控收紧的信号开始显现。

　　他在所有会议上，一直公开谈论自己的观点——如果单纯针对现有需求状况，通过货币性、行政性等手段来压制需求，一定程度上也能发挥效果。但根本上还是要解决供给侧问题。

　　但端午过后，市场热度以及身边朋友成功上车的案例，又一次激发邓蕾的买房欲望。这一次，她换了一个思路，将预算增加20万元左右，目标定在小两房户型上，又重新加入看房大军的行列。

　　这个时间点，恰好是深圳楼市这一轮火热周期的开端。邓蕾的一个朋友，过年前在深圳罗湖区春风路看了一套30多平方米的房子，总价200万元，当时没有及时下手；4月，这套房子的挂牌价上涨到230万元。

　　邓蕾第一时间转发给一位从事房地产行业的朋友，“这是真的吗？我是不是要赶紧入手，要不过了这个时间点，可能就上不了车？”在微信对话框上，她急迫地敲下这样一串话。

　　虽然调控收紧的传闻还未落地，但这一次调研释放出一个信号——深圳楼市的“高温”引发监管层的关注。

　　早在邓蕾收到风声前，深圳楼市要出手调控的消息，已经在坊间版流传，讨论度最高的政策主要有两项：1、哪怕是深圳户籍购房者，也需要满足2年或5年的社保；2、深圳税务局将上调网签计税价，也即是上调二手房交易税费。

　　资金的放开也进一步刺激楼市的上涨。根据宋丁提供的数据，深圳的本外币存款从2014年以来，一直以每年平均净增7000亿的幅度实现快速增长，目前已达到8.4万亿的规模，仅次于北京上海。“这么大的需求与资金，说实话，不让他们买房根本做不到。”宋丁说，很多人都在呼吁加码调控，他觉得调控肯定是必要的。但他不停在向深圳主管部门建议，如果必须出手调控，从供给侧入手，加大供应改善供需失衡的问题，才是治本的手段，长期性的策略。

　　供给侧失衡