当然，如果像深圳或者某些重点城市的确出现了房价过快上涨的现象，我们就得找到供求失衡，房价上涨的关键的抓手在哪里，去处理好它。但我个人认为2020年下半年到现在，全国房地产市场还是处于一个相对平稳的状态，没有出现新房跟二手房价格普遍上涨的局面。70个大中城市房价的上涨，无论新房二手房还是比较平稳的，对于重点城市我们可能要针对性的下药，不用全国都吃药了，现在要吃药治理的就是那些重点城市。

第三点，这几年房地产金融收的挺紧的。打个比方，以前商业银行为主体，商业银行做一些开发贷的提供，但现在商业银行开发贷提供比较少了。然后通过信托等非银金融机构提供房贷，对吧？但非银金融机构，信托行业流入到楼市的资金，这两年也明显的装在笼子里头，很难再有机会了。

从去年到现在陆陆续续有一些针对房地产金融的调控措施，其中最引人瞩目的就是三条红线，尤其是现金短债比，我觉得对房地产企业的压力挺大的，要三条线都达到绿标还是不容易的。

对商业银行来讲，我们对商业银行的新增的开发贷款有一个贷款集中度、贷款增量的节奏控制。所以总体来讲，商业银行和非商业银行的其他的非银行金融机构能够流入到开发销售类的房地产，流入到建筑施工类的房地产，流入到土地收储整理的房地产类的贷款的金额，其实是在放缓的。

跟过去尤其跟2018年之前的楼市资金来讲，已经是不可同日而语了。大的方向并没有变化，甚至现在房地产企业总体集体都接受了这样一个既成的事实，也就是未来三稳的“稳预期，稳地价、稳房价”政策框架长效机制是不会变的，对吧？同时房地产金融方面在逐步的收紧和规范，这个方向也不会变的。

大家更加热议的就是房地产税，是不是可能会加速的推出和逐步的完善过程当中。所以大家都给房地产企业以一个合理的市场预期和市场估值。这也是为什么整个股票市场当中房地产板块的估值是很一般的。

最后，我们再回到经营贷对楼市的影响方面。新房的销售就10万亿的级别，二手房大概是7万亿，加起来17万亿，当然我们要支撑房地产销售还是这么大的资金的量是不容易的，对吧？

这个资金的量从金融机构来讲的话，哪些渠道有可能流进去是比较重要的渠道。我个人倾向认为按揭贷款还是比较重要的，但是它也是装在笼子里头了。按揭贷款到2020年年底的余额可能在34~35万亿左右，我记得不是太清楚。去年的同比增速大概在14%，也就意味着在2020年新增的个人住房按揭贷款大概在5万亿。如果我们假设其中的存量就是35万亿，久期是10年，腾挪出来的规模大概有三四万亿，所以去年累计发放的按揭贷款可能是在9万亿左右的规模。可是我们新房、二手房加起来17万亿，其中个人首付或者个人掏钱比重还是挺高的。

如果我们看一下中国家庭部门住房的按揭率，按揭率的倍数是不高的，杠杆率还是挺低的。经营贷总体上来讲，去年的增量就是两点几万亿，今年如果做得好，比如说我们梦想一下4万亿对吧？其中假定我们有5% 、10%是违规流走了，那也就是几百亿的规模，对吧？或者是千亿级的规模。

按我的理解，如果我是个体工商户，我真的要铤而走险的话，其实我不会借这些经营贷去买房子的，我可能会去买信托或者其他的东西，或者买开放式基金等等。把久期配好做无风险的套利，这种做法可能会多一些。所以从体量上来讲，我觉得经营贷不至于会影响到楼市的价格。

深圳房价暴涨源于人地矛盾突出

主持人：正如刚才您所说，部分地区的房价还是稍稍有一些反弹，经营贷违规进入楼市，是不是其中一个助推的力量呢？

钟伟：房价虽然是有所反弹的，但是如果从全国意义上来讲，房价普遍的反弹并不是特别明显。房价反弹不是发生在中国，房价反弹可能发生在北美，美国什么的更恰当一些。中国的管控比较严格，所以总体上来讲，2020年下半年到现在一年多的时间，新冠疫情之后到现在，股市价格有反弹，然后又回来了。楼市的总体还是处于一个合理的状态。

当然有一些重点城市会出现供求失衡的状况，可是那个城市有它自己的特点，比如说深圳。深圳有个1500万左右的常住人口，行政区辖的面积大概不到2000平方公里，人地矛盾是最为突出的，而且人口还在净流入，又以年轻人为主。人和房子的矛盾是比较突出的，目前看起来很难找到比较好的解决的方案。

主持人：您认为深圳最近的房价突飞猛进是由于供求关系的问题没有解决吗？您预测这个城市的房价会有怎样的变化？

钟伟：深圳是一个充满创新和活力的城市。我喜欢深圳，因为深圳有科技梦想，有很多人在做科技高科技企业的创新。为什么出现房价的上涨？当然跟它的人口的集聚和高速的经济增长和经济转型是有关系的。

但这不是问题的全部。问题的根本在于这一点，在哪一点？深圳的常住人口目前大约是1500万左右，加上流动人口不会少于2000万人。深圳的地有多少？深圳市行政辖区的面积大概是不到2000平方公里，那也就意味着1平方公里上面要承载着1万人。平均每个人和地的占比大概是一个人占100平方米的地，这个已经非常稀缺了。我估计稀缺的程度比香港还厉害。它当然会造成剧烈的人地矛盾的问题。

其他的中国城市是这样吗？其他的城市还真不是这样。打个比方北京，北京常住人口可能在2400万左右，多一点看3000万。北京的行政区划面积有1.64万平方公里，其中建城区的面积大概是2000多平方公里。实际上北京的1.64万平方公里当中真正用来做比较好的有政府良好的教育、医疗、就业等等一系列基础服务覆盖的区域只有2000多平方公里，占比大概在12%、13%。

所以像北京也好，上海也好，广州也好，土地是不稀缺的，稀缺的是什么？稀缺的其实是钱。如果要把北京的1.64万平方公里，按照相对比较好的城市化或者城镇化的要求去进行一个开发，那每平方公里投资的强度可能要三五十个亿，最少要这么多，1.64万平方公里可能要投资30~50万亿，才能使得北京及远郊区县的面貌焕然一新，成为一个新型的大都市。而30~50万亿的投资显然是个巨额数字。

所以在其他的中国大多数的都市，除了深圳之外的北上广都没有像深圳那么强烈的人地矛盾。要解决这个问题的关键，并不是说去控制房价，控制万人排号就可以了，这个是很难做到的。这也是为什么在深圳存在着最强烈的新房跟二手房倒挂的问题。要解决它，我们就要缓解供求矛盾。缓解供求矛盾，那就是要在深圳重点城市增加土地供应，同时要疏浚一些人口。

房价未来还会上涨吗？

主持人：您觉得从中长期的角度来看，房价还是会上涨吗？