钟伟：如果是从长期来看，比如说长期就是康波了对吧？如果人们看康波比如说50年左右的周期，房价是涨的，但是房价要涨多少？美国的70年房价数据，全美综合房价的上涨速度大概是在3.1%，而同期美国的中长期通胀水平大概在3.2%，所以西方国家的房价中长期是涨的，但是相对比较温和。

中国房价可能要分两个段落，2018年之前和2018年之后。2018年之前中国房价增速上涨是比较快的，2018年之后尤其是早一点差不多在2017年的第二季度之后，房价上涨的速度脱缰的野马就被勒住缰绳了，就已经上涨得不太多了。近些年，其实一些重点城市的房价有所上涨，这是我们看到中国房价上涨的一个节奏。

如果让我来预测中国房价的上涨，尽管这种预测很有可能是不靠谱的。如果我说错了你也别埋怨我。我个人倾向于认为中国房价上涨的最快的一个周期已经过去了，原因是我们得看多方面的指标，譬如说城市化率、城镇化率以及套户比。就一个家庭大概有多少套房，中国大概在1.07~1.12水平，基本上每一家平均下来是一套房略多一点的水平，跟发达国家的1.2~1.25套已经比较接近了。

然后我们再来看一下，房住不炒之后，它的资产收益率的水平其实是不高的，越来越多的年轻人可能倾向于愿意去租房，而不太愿意去买房。当然现在还是有一些人愿意买，比如说80后他没有说考一代，他们希望还是成为考二代，所以对学区房还是有猛烈的追逐。但总体上来讲，作为一种炒作的资产来讲，房地产给我们带来的回报正在迅速的稀释。

我也想提醒其实中国房价已经出现了一些局部的泡沫化现象，郭树清主席曾经讲过中国房地产有一些泡沫化。这些泡沫化在哪？是在海南吗？不是。是在鹤岗吗？也不是。是在玉门吗？也不是。我们看一下黄金就可以知道了，原来像燕郊什么的房价曾经达到过4万，目前是腰斩了，北三县的房价也腰斩了。

我们很难想象北三县或者燕郊的房价能够再一次回到过去。所以就像企业产能正向头部企业集中一样，我们去买房也正向核心地段次新和新房集中，对吧？周边远郊以及那些老破旧小的房子逐渐不再受欢迎，这就表明房地产市场走向了相对地成熟。

再看一下中长期的因素，我想特别提醒诸位的就是我们的人口的增长。请注意目前在放开二孩的政策之下，在2020年中国的新生儿的人口只是大概1100万左右，可能1100万还没有到。这是自1949年中国建国以来新生儿最少的一年，甚至少于所谓有三年自然灾害最严重的1961年。1961年的时候人口基数可能只有五六万，但仍然出生了超过1200万的孩童，对吧？现在人口基数有14个亿，但每年新增的人口如此之少，所以我相信中国房地产作为炒作阶段的资产，在中国的绝大部分城市和绝大部分区域已经不再成立了。

房地产作为炒作资产已不成立

主持人：您认为其实现在房地产市场已经度过了疯狂上涨的那么一个时期。如果从一个投资者或者消费者的角度来看，房子现在还值得投资吗？

钟伟：首先我不同意用疯狂上涨这个词。因为中国房地产的情况，2000年到2005年的房价上涨是非常平稳的。2005年之后主要是由于土地招拍挂推动了房价的上涨。2005年之后到现在的15年的期间，中国房价其实是大起大落的，有些年份是落得很厉害的。

比如说次贷危机之后，就是2008年下半年到2009年上半年，房价真实下降有超过20%，甚至买房还送户口，那个阶段的事情是有的。

另一个事情就是2013年全年到2014年上半年，其实还是比较悲催的。2014年上半年，最典型的是开发商在讨论房地产投资和房地产销售的断崖式下跌。所以2014年的房价，包括北京房价也真实的下跌了，至少下跌超过25%。2019年和2020年上半年，北京二手房甚至全国二手房交易趋于清淡，二手房的价格是有真实下跌的。像北京在2019年二手房的交易价格，至少跌了10%。所以中国房地产的价格是一个大起大落的过程。

我们看未来整个中国经济或者金融的状况会是怎么样？我认为中国经济在度过了疫情之后，经济增速还是会有缓缓下行的。大概每5年增速会放缓0.5个点左右。房价再度爆发式的增长，要么是中国经济快速增长，要么是人民银行流动性控制出了问题，对吧？这些都是极小概率事件。要么就是长效机制又有一个逆转。既然是长效机制，它从2017年3月份执行到今天，已经毫不动摇地执行了4、5年了，大家不认为长效机制框架会有特别大的变化。

综合这些因素，我认为，年轻人除非你是刚需真的要买一套房，这个还是没办法的要的。真要炒房的必要性比较小，如果真要炒房也得炒重点城市的重点区域的新房和次新房。

主持人：谢谢钟老师！我们将持续关注经济金融界重要政策热点话题，邀请资深专家传递真知灼见。欢迎大家继续关注《雨珊会客厅》！

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（责任编辑：董云龙 ）

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