2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。下半年，房地产调控政策环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销售规模预计将同比高位回落，但全年仍有望创新高。高规模的市场需求下，企业仍需聚集各项有力资源做大规模，把握"两集中"下的投资机会以及营销节奏。

2021年上半年房地产市场形势总结

▍价格水平：上半年百城新房价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大

图：2015年6月至2021年6月百城新建住宅均价及环比变化

百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计涨幅较去年同期有所扩大，但涨幅仍处近年同期较低水平。根据中房指数系统百城价格指数，2021年6月，百城新建住宅均价16063元/平方米，同比上涨3.89%，涨幅较上月收窄0.19个百分点；环比上涨0.36%，涨幅连续48个月在0.6%以内，整体维持在低位区间。累计来看，2021上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43个百分点至1.70%。

图：2020年至2021年上半年

各城市群新建住宅均价环比涨跌幅

分梯队来看，一线城市价格累计上涨1.76%，较去年同期收窄，但涨幅仍居各梯队城市首位；二线城市价格累计上涨1.63%，部分热点城市表现活跃；三四线代表城市上半年累计涨幅同比扩大，超八成城市新房价格累计上涨，市场有所升温。分城市群来看，长三角区域政策效果不断显现，宁波、常州等城市市场有所降温；珠三角房价领涨各城市群，上半年累计上涨3.16%，较去年同期扩大2.70个百分点，广州、东莞、佛山等城市累计涨幅居百城前列；京津冀与山东半岛累计均由跌转涨，部分城市新房市场有所好转。

百城二手住宅价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2021年上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%，涨幅较去年同期扩大0.84个百分点。6月，百城二手住宅均价为15888元/平方米，同比上涨3.84%，涨幅较上月扩大0.2个百分点；环比上涨0.49%，涨幅较上月收窄0.01个百分点，二手住宅市场热度较高，房价整体呈平稳趋升态势。

▍成交规模：重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平，长三角地区贡献度高

2021年1-5月，全国商品房销售面积为6.6亿平方米，为历史同期最高水平，同比增长36.3%；商品房销售额为7.1万亿元，亦为历史同期最高水平，同比增长52.4%。

图：2018-2021年6月

50个代表城市商品住宅月度成交面积走势

上半年重点城市商品住宅成交保持一定活跃度，整体规模达近五年同期最高水平，居历史同期次高位。据中指数据初步统计，2021年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3580万平方米，达近五年最高，在历史同期中仅低于2016年上半年，在去年同期低基数影响下，同比增长40.8%，与2019年同期相比，增幅在两成以上。

表：50城整体及长三角、珠三角地区代表城市

2021年上半年商品住宅成交面积增幅对比

（长三角地区代表城市共15个，包括上海、杭州、南京、苏州、无锡、温州、合肥、南通、扬州、芜湖、徐州、绍兴、宿州、镇江、淮安；珠三角地区代表城市共7个，包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山、肇庆。）

分区域来看，长三角地区整体热度较高，市场规模维持高位。据中指数据监测，2021年上半年，长三角地区代表城市延续去年下半年市场趋势，商品住宅成交面积同比增长57%，较2019年上半年增长54%，均明显高于50城整体水平，拉动50城整体成交规模上行；从绝对规模来看，长三角地区代表城市成交规模突出，整体略低于2016年同期最高位。珠三角地区商品住宅成交面积同比增幅低于50城平均水平，上半年广州、深圳等城市市场活跃度较高，商品住宅成交面积分别同比增长89%和55%。

二手住宅方面，2020年1-5月，重点城市二手房住宅成交活跃。据统计，2021年1-5月，30个代表城市二手住宅月均成交面积约1768万平方米，同比增长74%，与2019年同期相比，增幅近四成。今年受"就地过年"政策影响，重点城市楼市淡季效应明显弱化，需求延续春节前热度，短期市场情绪较高，热点城市二手房置业需求积极释放，1-5月30城二手住宅整体成交规模居历史同期相对高位。

▍需求结构：多数城市套总价均值和中位数继续上涨，90-120平米占比普遍提升，90平米以下占比有所回落

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%~40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

图：2021年上半年30个城市楼盘

套总价均值、中位数和各价位门槛情况（万元）

30个代表城市中多数城市套总价延续上涨趋势，成都、宁波、南京、武汉等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，北京、上海、杭州、厦门等城市楼盘成交套总价均值与中位数均较2020年有所下跌。

一线城市中，上海受中心城区项目占比下滑影响，套总价结构性回调，套总价均值和中位数较2020年分别下跌6.3%和6.4%；北京套总价均值和中位数均有所下跌，跌幅分别为5.2%、7.4%；广州年初市场热度高，房价涨幅明显，楼盘成交套总价均值和中位数均有所上涨，涨幅分别为7.1%和5.8%。

二线城市中，厦门受上半年岛外项目占比上升影响，套总价均值和中位数均出现结构性回落，较2020年分别下降9.8%和6.6%，降幅在30个代表城市中最为显著；而成都、宁波和武汉等地套总价均值与中位数涨幅均超过15%。

三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中绍兴、东莞、佛山市场热度较高，套总价均值均较2020年上涨10%以上。

图：2021年上半年

30个代表城市各面积段住宅销售套数占比