另外，上半年高价地成交数量大幅增加且主要集中在长三角区域。据统计，2021年上半年全国共成交高价地超300宗，较2020年同期大幅增长；其中，长三角区域成交高价地占全国比例达到66%，杭州、南京、金华高价地成交宗数居前。

▍开发投资：前5月房地产开发投资额高位增长，建筑工程投资为主要拉动项

全国房地产开发投资额增长较快。2021年1-5月，全国房地产开发投资额为5.4万亿元，为历史同期最高位，同比增长18.3%。其中房地产建筑工程投资3.2万亿元，同比增长22.7%，占房地产开发投资额的比重为58.0%；土地购置费达1.7万亿元，同比增长14.4%，占房地产开发投资额的比重为32.2%。

房企到位资金亦为历史同期最高，定金及预收款同比增幅最大。2021年1-5月，房地产开发企业到位资金为8.1万亿元，创历史同期新高，同比增长29.9%。整体来看，2021年1-5月，全国房地产开发投资额增长速度较快，房企到位资金同比继续保持快速增长，为房地产开发投资提供了较大资金支持。

2021年下半年房地产市场趋势展望

▍经济及政策环境：预计房地产金融监管仍将继续强化，调控政策环境偏紧

宏观经济方面，2021年上半年我国经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复，一季度GDP同比增长18.3%，随着全国系统性疫情防控和经济社会发展的扎实推进，经济发展韧性持续显现，政策驱动、结构性复苏、出口额扩大等诸多因素共同作用下，我国经济继续呈现稳中加固、稳中向好的发展态势。

但国内外环境依然复杂严峻，中央强调需防范外部冲击，货币政策仍将灵活精准、合理适度，保证经济运行在合理区间内。预计下半年，货币供应量增速仍将保持在相对高位，为经济恢复提供必要支持；同时为严防化解金融风险，中央仍将坚守审慎性的房地产金融管理政策。

图：2016年以来重点城市出台房地产紧缩政策数量走势

房地产市场政策调控方面，近几年中央的调控逻辑有所调整，2016年底开始的调控整体以需求端引导为主，2019年以来，中央不断完善供给端调控政策体系，供需两端政策均不断发力，2021年进一步向供给端侧重，明确要增加租赁住房供应，增加重点城市土地供应等，重点城市供地"两集中"政策出台。同时，中央约谈、督导多个城市，要求夯实城市政府主体责任，切实提高政治站位，要求必要情况下采取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

地方政府因城施策，高频加码楼市调控，据不完全统计，2021年上半年月均出台房地产紧缩政策明显超过去两年月均水平，30余热点城市出台调控新政，累计调控次数超百次，调控更加频繁，调控手段更加全面，严查资金违规流入房地产市场、建立房地联动机制、增强二手房市场调控力度等内容均有涉及。

展望下半年，中央将继续坚持"房住不炒"基调不变，供给端政策将持续完善和发力，同时，继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。地方层面，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调控"工具箱"；针对二手房市场热度较高的城市，地方政府可能将加强二手房市场的调控力度，发布热点片区的二手房成交参考价等，以稳定市场情绪。另外，热点城市"两集中"供地规则或将调整，强化房地联动效应。

▍市场趋势：全年销售面积和销售额有望创新高，价格继续稳步上涨

表：2021年全国房地产市场各项指标预测结果

预计下半年商品房销售面积同比高位回落，全年有望创新高。当前，热点一二线城市房地产调控政策逐渐显效，深圳、广州等城市市场已有所降温，部分三四线城市调控政策亦在跟进，预计政策效果将进一步显现。另外，随着房地产金融监管的持续强化，下半年新增贷款额度或将受限，且部分城市房贷利率上行，整体信贷环境的收紧对购房者置业节奏或将产生一定拖累。2020年下半年全国商品房销售面积首次突破10亿平方米，高基数下，今年下半年预计难有新突破，整体将高位回落。在上半年高规模的支撑下，全年商品房销售面积仍有望创历史新高。

图：2016年以来全国及各梯队商品房销售面积同比增速

分梯队来看，下半年，一线城市调控政策将进一步显效，交易活跃度或有回落，但2020年及今年上半年一线城市住宅用地供应力度加大，土地成交面积同比均明显增长，预示着后续新房供应端仍有放量机会，全年成交面积有望保持正增长。

调控政策进一步显效，二线和三四线城市预计将延续分化行情，三四线城市整体市场规模有望保持高位。针对二线城市，东部及部分中西部热点城市受政策影响，市场情绪有所回归，短期市场成交规模或有回落，但受益于城市旺盛的住房需求，下半年供应端有望发力，对成交规模提供一定支撑。

三四线城市方面，今年1-4月，三四线城市商品房销售面积占全国的比重超67%，占比较2020年全年进一步提升，三四线城市未来市场的表现将直接影响着全国市场规模的走势。当前东部三四线城市市场情绪仍较高，特别是长三角地区，短期政策存加码预期，叠加去年下半年高基数影响，今年下半年商品房销售面积或有回调，但全年成交规模仍有望实现小幅增长，这部分城市市场规模较大，将对三四线城市整体市场形成有力支撑。另外，中西部、东北地区部分三四线城市市场尚未调整到位，全年成交面积预计将继续下探。

图：百城新建住宅、二手住宅均价

同比涨幅及300城住宅用地累计同比涨幅对比