市场主流需求仍聚焦90-120平方米产品，多数城市该面积段成交套数占比提升。与2020年相比，30个代表城市中有13个城市90平方米以下成交套数占比有所提升，其中厦门、重庆和上海等城市刚需购房比重上升明显；17个城市90-120平方米住宅成交套数占比有所提升，长三角热点城市杭州、苏州和芜湖等城市刚改需求积极释放；另有14个城市120-144平方米成交套数占比有所提升。

▍供求关系：上半年重点城市上市面积创历史同期新高，带动需求积极释放

全国房屋新开工及房屋施工面积同比均有所增长。2021年1-5月，全国房屋新开工面积为7.4亿平方米，同比增长6.9%，4、5月单月新开工面积同比均小幅下降。全国房屋施工面积为84.0亿平方米，同比增长10.1%。房屋竣工2.8亿平方米，同比增长为16.4%。

图：2017年至2021年6月

20个代表城市商品住宅供应面积走势

（20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州，下同）

房企紧抓时机积极推盘，上半年商品住宅新批上市面积创历史同期新高。据初步统计，2021年上半年，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1765万平方米，同比增长10.3%，与2019年同期相比，增幅为8.9%，绝对规模刷新历史同期记录。

从销供比来看，上半年重点城市成交活跃，短期市场供应仍略显不足。据初步统计，2021年上半年，20个代表城市商品住宅供销比为1.26，短期市场略显供不应求。北京、武汉、西安等城市上半年销供比均在0.9~1.1之间，短期供需基本平衡；其余多数城市市场呈现短期供不应求状态，如上海、深圳、合肥、成都等城市，销供比处于1.6~1.8之间，短期市场供不应求态势较为显著。

短期库存来看，重点城市库存规模及去化时间均有所下行。2021年上半年，重点城市短期市场成交活跃，带动市场短期库存规模有所下滑。据统计，截至5月底，20个代表城市商品住宅可售面积约20788万平方米，整体规模较2020年末下降8.9%左右，短期库存去化时间较去年末缩短2.8个月至9.3个月，为2020年以来最低水平。

▍土地供求：300城住宅用地供需规模下降，楼面价创历史新高

图：2016-2021年二季度

全国300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化

2021年上半年，受重点城市宅地供应"两集中"政策影响，全国300城住宅用地供供求规模均有所下降。根据中指·地主，上半年全国300城住宅用地推出5.0亿平方米，同比下降9.5%；成交4.2亿平方米，同比下降10.6%；成交出让金2.6万亿元，同比增长13.4%。

图：2016-2021年二季度

全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率

住宅用地成交楼面均价创历史新高，溢价率保持高位。2021年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为6170元/平方米，同比上涨26.7%；平均溢价率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点。优质地块供应量增多，土地市场升温，仍是支撑楼面价大幅上涨、溢价率提升的重要因素。

分梯队来看，一线城市住宅用地供求规模同比大幅增长，二线和三四线宅地成交楼面价较去年同期涨幅明显。据统计，2021年上半年，一线城市住宅用地成交2600万平方米，同比增长31.2%；二线城市住宅用地成交19476万平方米，同比下降6.1%；受供地"两集中"政策影响，三四线住宅用地成交19563万平方米，同比下降17.9%。

价格方面，上半年，二线城市成交楼面均价同比上涨，一方面因无锡、重庆、杭州等热点城市土地市场升温，多宗地块以上限价格成交，带动成交楼面均价上涨；另一方面受重点22城供地"两集中"政策影响，东部部分城市如厦门、南京、宁波、杭州、苏州、合肥等上半年宅地成交规模同比增幅均超过20%，带动二线城市整体楼面均价结构性上涨。

表：2021年上半年长三角和珠三角三四线

宅地推出规划建筑面积TOP20城市（市本级）

值得关注的是，受"两集中"供地影响，长三角三四线城市土地市场升温，而除长三角外其他地区城市普遍采取错峰供地，放缓供地节奏，进一步导致三四线成交楼面价上涨。上半年长三角三四线城市整体供应面积为6708万平方米，同比上升2.7%，但城市间分化明显，常州和湖州供应同比下滑71%和55%，而金华和嘉兴供应同比增长336%和201%；京津冀、中西部、珠三角等区域多数三四线城市供应缩量。究其原因，受22个重点城市二季度集中供地影响，除长三角外其他区域重点城市周边的三四线普遍放缓供地节奏，一方面，实现与22城错峰供地，避免与热点城市同时段竞争导致的土地流拍率上行；另一方面，部分市场处于调整期且土地存量充足的城市，放缓供地节奏，以期消化现有库存，稳定市场预期。