另外，购物中心对当地政府贡献是非常大，里面的雇员往往超过1000个，一个店铺一年的销售额10到20亿元，本身购物中心每年还要向政府交物业税，各方面来说，对经济促进的作用比较大。大家都在呼吁，应该把商业地产从纯房地产类里分出来，从银行贷款各方面来说应该调控的房地产是即售型的住宅地产，而不是持有型的商业地产。

　　因为这个行业需要更长的资金支持，而且资金成本也应该比较合理。

　　观点地产新媒体：有没有做过一些调整或者是一些新的变化，以应对疫情？

　　程骁远：肯定是有的，在疫情开始的时候，大家都措手不及。但是第一点，肯定要保障员工和客人的安全，完全遵从政府的指引。

　　我们管理和投资项目虽然涉及几十万平米，但没有员工或者来我们这边购物的消费者感染新冠，这个是非常不错的纪录。

　　观点地产新媒体：您觉得国内商业地产的前景怎样？

　　程骁远：可以看到，几个大开发商都开始有所变化，像龙湖的天街、新城的吾悦都已经做成一个系列了；宝龙也是商业和住宅联动，还有红星美凯龙（601828）的爱琴海等，越来越多都已经进入这个市场。

　　最近中国平安收购来福士6个商场的主要股权，一下330亿，那么大的体量，应该说可以看得出来未来这个趋势，资本会追逐哪一类的资产。

　　这个强心针打下去以后，也会给投资者带来挑战，就是怎么样找到更好的项目。

　　观点地产新媒体：去年中信资本跟顺丰组建了一个21亿的物流地产基金，如今这个基金发展情况怎么样？

　　程骁远：那个基金目前还是按部就班发展，我们已经往里面装入了几个项目，包括郑州和其它城市的一些物流园项目。

　　成立这个基金的主要目的是希望能够有一些比较不错、可以直接投资的资产。从开发阶段介入，建造完成正常经营以后，未来寻找退出的机会。

　　观点地产新媒体：物流的投资回报率对比商业地产有什么优势吗？

　　程骁远：其实，物流投资的回报不一定比商业地产有特别大的优势，因为也是一个历史的发展。

　　现在物流的资本化率急剧下降，一线城市甚至下降到5%或者5.5%，这种资本化率对商业地产来说已经优势不明显。

　　因为物流地产租约时间比较长，每年调整租金的幅度比较有限，也不会因为你的管理能力让它的收益急剧增加。这个可能性不大，本身它的功能是比较单一的。

　　商业地产方面，比如我们做零售、购物中心，如果有一个好的管理人让它的品牌组合做的更好，可能在宣传方面更容易吸引到新的客户来，它的收益会增加的比较快。

　　观点地产新媒体：养老地产这块已经有落地的项目了吗？

　　程骁远：其实已经签了一些合作意向，正在细节上进行探讨，应该会比较快推进。

　　观点地产新媒体：中信资本的养老跟其他同行有什么不一样的地方吗？

　　程骁远：我们会更加集中在社区，将养老机构放在城市比较中心的地带，也会更多的考虑到提供护理的服务。

　　我们会打造一个舒适便捷的环境，使老人的家人能够方便地进行探访。它跟周围的社区是密不可分的，就是社区的一分子，并不是说很孤立地跑到山清水秀、荒郊野岭的地方。

　　这样的话，他们不会觉得养老好像是去了一个跟大家没有关系的地方。

　　观点地产新媒体：中信资本的投资原则是怎样的？

　　程骁远：第一、要投在经济发展比较快或者是后劲比较强的城市或者地区；第二、一定要有足够的人口基数；第三、希望当地的消费力能够支撑；第四、要看周围的竞争是不是能够承受。

　　当然，最关键的是有没有合适的合作伙伴，比如我们跟印力的合作就非常融洽，这个是非常重要的一点。

　　最后，投资测算模型里能不能做出比较好的测算。

　　观点地产新媒体：目前投资规模有多少？今年的情况是什么样的？

　　程骁远：没有定下一个投资规模，因为我们跟开发商不一样。

　　我们更多的还是在寻找机会，有机会就有钱，投资必须不断地找寻机会。

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