另外，为了缓解自身的资金压力，房企的业务重心从拿地和新开工转移到了竣工环节。

　　因为竣工后房企能够改善“三道红线”的相关指标。

　　房企收到的预售款在资产负债表上是一个负债，计入“预收账款”或者“合同负债”。

　　只有房企竣工交付之后，这笔收入才能够正式确认销售所得，计入主营收入，并结转主营业务成本，最后计算毛利润。而结转利润则能够改善房企的“剔除预收账款的资产负债率”。

　　同时，前期堆积着的项目也让房企现在能够有足够的空间去做竣工，去回笼资金。

　　这一点从地产库存上也能够看出来。

　　2017年以来，虽然狭义库存的去化时间整体是在下滑的，但是如果我们以（房屋累计新开工面积-累计商品房销售面积）来计算广义库存的话，可以看到近几年来，广义库存的去化时间是有所回升的。

　　广义库存去化时间的走高在一定程度上反映出目前房企存在不少已经开工但未完工的项目。

　　此外，从数据上也可以看到，今年上半年的时候，房屋竣工面积的两年同比增速一直维持在高位，1-8月两年复合同比增速为6%，与之对应的是新开工面积两年复合同比增速为-3.3%。

　　当竣工完毕后，剩余监管账户里的预售资金可以转到房企账户，部分现房也可以进入销售环节，所以体现在融资端的话，个人按揭贷款以及定金及预收款占房地产开发资金的比重逐渐从2015年末的39%快速上行到2021年10月的53%，而且2021年上半年的时候，这个上行速度明显在加快。

　　简而言之，“三道红线”后，房企对房地产销售的资金回款依赖度更高了，整个快周转链条变得越来越不稳定。

　　03

　　不再给力的房地产销售

　　然而，到了2021年下半年，房地产预售变得不再给力了。

　　2020年12月底，监管推出了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，文件要求设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。

　　从2021上半年的数据来看，共有12家银行超过个人住房贷款集中度上限，有9家银行超过房地产贷款集中度上限，其中有两家银行两项指标均不达标。

　　当房地产贷款集中度超过上限后，银行只能降按揭规模了，居民购房要么会有成本上升的压力，要么根本拿不到按揭，按揭贷款等候的时间成本越来越高。

　　上半年，部分城市应对“房住不炒”加码了房地产调控，然而在当地楼市下行压力加大后，出于土地市场稳定的考虑，又开始限价，防止房价过快下跌。

　　限价进一步加剧了房企流动性回款的压力，因为不降价销售，很难卖得出量。

　　整个房企的资金链稳定在不断依赖销售资金回笼，但房地产销售却开始步入下行轨道。10月全国商品房销售面积累计两年平均增长3.6%，而当月销售面积两年平均同比-5%，已陷入同比的负增长。

　　过去快周转的模式是高杠杆，高杠杆滚不滚得下去全靠卖房子，但现在房地产销售下行了，自然就导致不少房企的资金链就开始滚动不下去了。于是我们看到今年不少房企陷入了信用风波。

　　截至2022年11月22日，按申万一级行业分类，房地产行业违约金额455.7亿元，违约房企债券数量36只，而2020年全年违约金额才144.3亿元，违约房企债券数量也才11只。

　　随着房企信用风险的释放，对预售和房企外部融资的打压是会持续强化的。

　　为什么预售模式能够在过去几年里推行起来呢？有两个因素是无法忽略的。一个是房价上涨预期，另一个就是对品牌房企的信任。

　　一般只有预计未来房价会上涨的时候，居民才会愿意在现在购买期房。现在的问题是房价上涨预期变弱了，或者说没有了。

　　可以看到三季度央行问卷调查中，只有19.9%的居民预计四季度房价会出现上涨，这一指标相比于2季度的时候下滑了5.6个百分点，是2017年以来的最低点。同时，随着房价预期恶化，居民未来三个月的预计购房支出也在下滑。

　　另外，从预售到交付得有个两三年的周期，先交了钱但没住上房，之所以这种模式可以维系是基于购房者对房企品牌的信任。

　　但房企信用风险释放无疑会削弱购房者对品牌房企的信任，今年以来在有违约压力的房企里不少是公众眼中的品牌房企。

　　这又进一步导致预售模式难以维系，再加上房地产税的推出也会加剧公众持币观望的情绪，不知道房地产税的细则，没有明确的房价上涨预期，急着购房的人群也就没那么多了。

　　另外，部分品牌房企出现信用违约风波，除了加剧预售资金的回笼压力以外，房企的外部融资难度也会进一步提升。

　　当外部融资难度加剧后，又反过来会造成更多的房企违约，这是一个恶性循环。

　　比如随着近几个月房企信托违约，投向房地产的信托规模逐步下滑，投向房地产领域的集合信托规模在6月还有669.6亿，但10月就下行到只有87亿了。随着房企美元债违约事件增多，房企在中资美元债市场基本失去了融资能力。当越来越多的房企资金收紧，部分房企的票据违约或逾期，施工方也很难再接受房企的资金垫付行为。

　　04

　　松动的房企融资政策？

　　随着房企信用风险持续发酵，房地产融资政策开始有了一些松动。

　　房地产政策之所以有调整，主要还是考虑了两个风险点：一个是金融层面的，一个是社会民生层面的。

　　越来越多的房企流动性收紧会导致他们不得不低价抛售资产，回笼资金。

　　但居民购房观望情绪浓厚，越来越多的房企折价卖房只会导致资产抛售卖不出好价格，这又加剧了房企的流动性压力。

　　当更多的房企因流动性压力不得不以更低的价格抛售资产的时候，购房者就会发现房价有下行压力，会继续持币观望，这反过来又加剧了房企资产抛售压力，这是一种恶性循环。

　　尽管长期来看，中国经济转型是要逐步“去地产化”的，但至少从当下来看，金融体系的存量资产和抵押物不少与房地产相关，房地产资产过快减值不利于金融防风险。

　　那么为了金融防风险，显然是要在维持“房住不炒”的前提下，去扭转房企资产负债表螺旋下行带来的负反馈压力。

　　具体表现在：

　　1、给房企一些信贷支持，尤其是把此前积压的房地产贷款投放出去，稳住房企的资产负债表，这样就可以不急于去折价抛售房产。

　　2、把此前积压的按揭贷款有序发放，激活房地产市场正常的购置需求。

　　3、给房企打开银行间市场发债的口子，并鼓励房企之间的兼并重组，让资金雄厚和经营稳健的房企（主要是央企和国有房企）去收购折价抛售的资产。